Tidak boleh menjualnya? Sewa keluar

Foto: Flickr

Ia adalah percubaan yang tidak berjaya untuk mengecilkan bayaran rumah yang lebih kecil yang menyebabkan Joseph Cortez, broker barang di Corpus Christi, TX, untuk menjadi tuan tanah.

"Saya dan isteri saya mula membina sebuah rumah kerana kami hamil dengan anak pertama kami," jelasnya. "Dalam usaha untuk menurunkan pembayaran kami, kami membina rumah 300 kaki persegi lebih kecil daripada yang kami sekarang. Tetapi dalam proses itu, kami mengalami beberapa kelewatan cuaca, dan pembinaan mengambil masa lebih lama daripada yang diharapkan. Isteri saya menjadi lebih hamil dan dia dan rumahnya sudah tiba pada masa yang sama."

Ketika Cortezes berfikir bergerak dengan bayi yang baru lahir, mereka terharu, jadi mereka meletakkan rumah baru mereka di pasaran. Tetapi ia tidak semudah dijual seperti yang mereka harapkan. Setelah banyak minat tetapi tidak ada tawaran, pasangan itu ditanya apakah mereka akan membenarkan seseorang menyewa selama setahun, kemudian membeli rumah. "Kami mengambilnya," katanya. "Kami membuat kira -kira $ 15 sebulan dalam keuntungan."

Keadaan mungkin berbeza, tetapi kisahnya adalah sama bagi pemilik rumah di seluruh negara. Memandangkan pasaran terus berleluasa, beberapa yang berharap untuk menjual kini mendapati diri mereka berubah menjadi tuan -tuan tanah yang enggan.

Memutuskan untuk menyewa rumah anda
Keputusan untuk menyewa rumah anda boleh menjadi yang sukar, baik secara emosi dan kewangan.

Tentukan sama ada kerugian yang akan anda ambil dengan menjual rumah kurang dari yang anda berhutang sekarang adalah lebih daripada apa -apa kerugian yang anda dapati semasa menyewanya, kata Bret Holmes, Presiden Advanced Management Group, sebuah syarikat pengurusan hartanah yang berpusat di Las Vegas. "Anda perlu mengira jika anda akan menjual hari ini, apa jenis kerugian yang akan anda ambil," katanya. "Kemudian pertimbangkan berapa banyak yang akan anda kalah dalam jurang antara berapa banyak sewa yang anda bawa dan berapa lama anda ingin menyewanya."Sebagai contoh, jika anda mempunyai aliran tunai negatif $ 100 setiap bulan anda menyewa rumah anda dan anda fikir anda akan menyewanya selama dua tahun, anda akan kehilangan $ 2,400 di rumah sepanjang tempoh tersebut. Sekiranya itu lebih daripada anda akan kehilangan dengan menjualnya pada kerugian, mungkin lebih baik untuk mendapatkannya, Holmes menerangkan. Jika tidak, katanya, menyewakannya masuk akal.

Secara emosi, tentu saja, ada satu lagi masalah yang lain. "Ia mewujudkan hubungan emosi dan menjadikannya sukar untuk melihat seseorang tidak mengambil berat tentang harta itu seperti yang pernah dilakukan oleh pemiliknya," kata Cortez. Anda mesti melangkah mundur dan melihatnya secara objektif untuk menjadi tuan tanah yang lebih baik.

Ketahui undang -undang tempatan anda
Perkara pertama yang perlu anda lakukan jika anda memutuskan untuk menyewa adalah penyelidikan undang -undang tempatan anda. Untuk beberapa kawasan, anda mungkin perlu mempunyai lesen perniagaan jika anda ingin menyewa rumah anda.

"Kami terpaksa mendapatkan lesen perniagaan dari Washington, D.C., kerajaan ketika kami menyewa harta benda kami, "jelas Bronagh Hanley, yang menjadi tuan tanah ketika dia berpindah dari D.C. ke pantai barat dengan suaminya dan pasangan itu memutuskan bahawa mereka tidak mahu menjual rumah mereka yang mereka kerjakan begitu lama. Tetapi Hanley tidak menjangkakan kesukaran mendapatkan dokumen itu. "Ia mengambil masa selama -lamanya," katanya. "Mereka mempunyai pembaikan rawak yang mereka mahu kami buat, ada bayaran yang besar, dan mereka terpaksa menjadualkan pemeriksa untuk datang ke rumah."Seluruh proses mengambil masa sebulan, dan Hanley mengatakan ini adalah sesuatu yang berpotensi pemilik rumah/tuan tanah perlu diingat kerana bukan sahaja ia dapat mengganggu jadual waktu anda, ia juga melelahkan emosi.

Tuan tanah yang berpotensi juga perlu mendidik diri mereka tentang undang -undang peluang perumahan yang sama mengatakan Braun Mincher, presiden dan menguruskan broker Aggie Real Estate LLC dan Aggie Commercial LLC di Fort Collins, CO. "Sekiranya anda melakukan sesuatu seperti mengenakan deposit yang lebih besar kerana keluarga mempunyai haiwan kesayangan, itu adalah amalan yang agak standard dan tidak akan dianggap diskriminasi," jelasnya. "Tetapi anda jelas tidak dapat mengubah amalan anda berdasarkan kaum, seks, kepercayaan, budaya, agama, atau apa -apa lagi seperti itu. Ia harus berdasarkan risiko sebenar anda."

Mencari harga sewa yang betul
Memutuskan apa yang harus dikenakan ke atas sewa boleh menjadi rumit, kata Mincher, kerana sering jumlah yang anda boleh menyewa harta benda tidak benar -benar dihubungkan dengan apa yang anda sepatutnya dapat menjual harta itu untuk.

"Sukar untuk banyak orang memahami kerana mereka mahu membuat pembayaran gadai janji itu," kata Holmes.

Dan sementara berapa banyak yang anda bayar, bank akan memikirkan apa yang anda bayar, ini adalah kunci untuk melakukan penyelidikan anda mengenai apa yang disewa oleh rumah yang serupa, seperti yang anda lihat pada harta perbandingan ketika memikirkan harga yang diminta untuk jualan.

"Sudah tentu anda ingin melihat rupa realistik di PITI [prinsipal, faedah, cukai dan kos pembayaran insurans] jika anda mempunyai pembayaran di rumah, yang kebanyakan orang lakukan," katanya. "Tetapi anda juga harus mempertimbangkan apa yang akan ditanggung oleh pasaran dari segi sewa."Mincher mengatakan bahawa jika anda membeli sebuah rumah bandar di ketinggian pasaran, anda mungkin tidak akan membuat pembayaran $ 1,200 jika semua rumah yang serupa menyewa $ 900 sebulan.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan adalah insurans. Anda akan membayar lebih banyak untuk insurans di rumah yang anda sewa, walaupun pada hakikatnya anda tidak menginsuranskan kandungannya, hanya strukturnya. Hubungi syarikat insurans pemilik rumah anda dan bercakap dengan mereka mengenai kenaikan kadar yang akan disebabkan oleh perubahan status kediaman anda di rumah supaya anda dapat memikirkannya ke dalam harga yang anda akan mengenakan penyewa.

Dan bagi pemilik rumah yang membayar premium untuk countertop granit, kayu keras cantik, atau dapur keluli penuh, ada lebih banyak berita buruk. Ciri -ciri tambahan ini tidak semestinya diterjemahkan ke dalam harga sewa yang lebih tinggi. "Anda mungkin mempunyai kekosongan yang kurang kerana perkara ini, tetapi anda bercakap dengan penyewa, bukan pembeli," jelas Mincher. "Mereka tidak peduli dengan landskap indah anda. Oleh itu, memikirkan apa yang perlu dicas adalah satu cabaran."

Bagaimana pemilik rumah purata yang berfikir tentang menyewa menghadapi cabaran? "Anda benar-benar perlu menyemak akhbar dan iklan dalam talian dan merasakan apa yang rumah dalam julat harga anda dalam kira-kira radius tiga batu akan berlaku," kata Holmes. Sumber maklumat lain yang baik termasuk broker atau broker barang yang dipercayai; Sekiranya anda mempunyai hubungan yang baik dengan seseorang dalam hartanah, dia mungkin dapat memberi nasihat berguna kepada anda.

Mencari penyewa yang betul
Sebaik sahaja anda berharga rumah anda dan anda mempunyai minat dari penyewa yang berpotensi, sangat penting untuk melakukan usaha wajar dalam memeriksa orang atau orang yang anda akan mempercayakan rumah anda ke.

"Dengan sendirinya, orang dapat mengesahkan pekerjaan dengan menghubungi majikan semasa," kata Holmes. "Dapatkan stub gaji untuk memastikan mereka membuat apa yang mereka katakan yang mereka buat. Juga melakukan pemeriksaan sejarah sewa. Hubungi tuan tanah sebelumnya dan lihat jenis maklumat yang anda boleh dapatkan."

Juga, pertimbangkan penyumberan luar beberapa proses pemeriksaan sewa. "Sekiranya seseorang mahu melakukan pemeriksaan penuh, prosesnya cukup intensif kerana pada dasarnya anda menjadi agensi pelaporan kredit," kata Holmes. Atas sebab itu, pemilik rumah harus mempertimbangkan melihat syarikat yang menyelesaikan proses penyaringan penyewa untuk anda, katanya. Mereka akan melakukan pemeriksaan kredit, pemeriksaan pengusiran, pemeriksaan latar belakang jenayah, dan pemeriksaan serupa yang lain.

Syarikat penyaringan penyewa adalah bagaimana Hanley menjumpai penyewa pertamanya. "Kami mengupah syarikat pengurusan sewa untuk mencari penyewa kerana mereka mempunyai kemahiran dan sumber untuk melakukan pemeriksaan kredit dan latar belakang," katanya. "Kami membayar mereka peratusan sewa bulan pertama untuk perkhidmatan mereka. Ia bernilai wang, kerana kami berakhir dengan pasangan akauntan dari Wisconsin yang merupakan penyewa terbaik!"

Adakah anda bersedia menjadi tuan tanah?
Sebaik sahaja penyewa anda berada, tugas utama anda sebagai tuan tanah adalah untuk mengekalkan harta benda. Tetapi jika anda tinggal di bandar, negeri, atau negara yang berbeza, bagaimana anda mengendalikannya apabila paip pecah atau penghawa dingin mati pertengahan bulan Ogos?

"Saya menasihati orang untuk mendapatkan program jaminan rumah," kata Holmes. "Perkara akan menjadi salah - mereka selalu melakukannya. Program jaminan rumah menghalang perbelanjaan luar poket yang besar apabila ia berlaku."

Kebanyakan program jaminan rumah mempunyai premium yang anda bayar sekali setahun. Kemudian, apabila ada sesuatu yang salah bahawa insurans pemilik rumah anda tidak akan dilindungi - seperti mesin basuh pinggan mangkuk yang bocor atau peti sejuk yang tidak akan sejuk - anda memanggil syarikat jaminan rumah. Anda akan membayar "bersama," biasanya $ 50 hingga $ 60, dan syarikat jaminan rumah mengambil tab pembaikan yang lain.

Sekiranya anda tidak mahu membayar premium awal jaminan rumah, namun, menggunakan tukang tangan. "Melangkah ke luar zon selesa anda boleh menelan belanja lebih banyak daripada pembaikan," kata Cortez. "Banyak kali berbaloi untuk mengupah pakar. Cari tukang tangan yang baik di sekeliling yang boleh dipercayai."

Foto: Bizmologi.Hoovers.com

Pengurusan kewangan
Walaupun proses mendapatkan harta yang disewa dan menguruskannya boleh merangkumi semua orang pemilik tanah, berurusan dengan dolar dan sen adalah faktor penting.

• Insurans: Bercakap dengan syarikat insurans anda mengenai menyewa harta anda, kata Mincher. "Anda akan memindahkan liputan anda dari dasar pemilik rumah ke dasar harta pelaburan, yang akan meliputi struktur sebenar tetapi bukan kandungannya," katanya, sambil menambah bahawa ia adalah kritikal Tuan -tuan tanah itu menjelaskan kepada penyewa mereka bahawa liputan mereka tidak melindungi harta benda atau liabiliti penyewa. "Dasar penyewa sangat murah," katanya. "Kami cukup membuat penyewa kami mendapatkannya. Kami praktikal berjalan ke pejabat insurans."

• Cukai: Ini boleh menjadi rumit untuk pemilik/tuan tanah. Sekiranya anda merancang untuk menjual harta itu dalam beberapa tahun akan datang, anda mungkin hanya mahu memotong cukai harta anda seperti biasa. Tetapi jika anda memindahkannya ke harta pelaburan yang benar dan tidak merancang untuk dijual untuk sementara waktu, boleh ada manfaat cukai lain. Anda boleh menyusut harta sewa, kata Mincher, yang merupakan manfaat cukai sebenar kerana harga rumah sebenarnya harus dihargai. "Sekiranya harta tanah dipegang untuk tujuan pelaburan dan anda menjana pendapatan sewa, anda boleh menyusut harta tanah," jelasnya. Walaupun yang terbaik untuk berunding. "Jadi, jika saya memiliki 50 hartanah sewa, saya boleh menyusut purata $ 10,000 setahun untuk setiap satu; Itu $ 500,000 setahun dalam potongan cukai yang saya dapati bahawa saya tidak pernah menulis cek."

• Mengumpul deposit dan sewa: Ambil deposit keselamatan penyewa anda dan buka akaun bank berasingan untuknya, kata Mincher. "Perhatikan akaun bahawa ia adalah akaun 'amanah', yang menandakan bahawa ia adalah wang orang lain yang anda pegang," katanya, menjelaskan bahawa kerana ia adalah deposit dan penyewa harus mendapatkan semuanya atau sebahagian besarnya jika mereka menegakkan perjanjian mereka, itu sebenarnya mereka Wang, bukan milik anda. Mincher mengatakan menubuhkan akaun lain untuk disewa juga merupakan idea yang baik. "Saya pernah mempunyai 20 penyewa di pintu saya yang pertama setiap bulan menunggu untuk membayar sewa mereka," katanya. "Tetapi saya datang dengan sistem di mana saya menghantar invois dan slip deposit sekarang, dan mereka hanya boleh mendepositkan sewa mereka di mana -mana cawangan bank saya setiap bulan dan bukannya cuba datang ke rumah saya untuk melakukannya."Dia juga mencadangkan menubuhkan draf automatik supaya penyewa dapat memilih untuk hanya menyewa mereka dari akaun mereka setiap bulan. "Hampir mana -mana bank boleh menetapkannya," katanya.

• Deposit yang kembali: Anda tidak boleh mengumpulkan deposit $ 2,000 dan kemudian memutuskan untuk mengembalikan $ 1,500 daripadanya apabila penyewa keluar, kata Mincher. "Anda harus menghantar mereka keistimewaan terperinci," katanya. Sebaik sahaja penyewa anda keluar, pastikan anda memanggil semua syarikat utiliti penyewa anda mempunyai perkhidmatan untuk melihat apakah ada bil yang belum dijelaskan. Jika ya, tolak itu dari deposit, kata Mincher, bersama dengan senarai terperinci, terperinci dari mana -mana pembaikan yang perlu anda buat.

Perkara undang -undang: Melindungi minat anda
Tidak kira berapa banyak yang anda mungkin mempercayai penyewa anda, tidak pernah menjalankan perniagaan berdasarkan jabat tangan dan persetujuan yang diucapkan.

"Mendapatkan pajakan yang baik adalah sangat penting untuk kedua -dua tuan tanah yang berpengalaman dan berpengalaman," kata Mincher, yang mengesyorkan membuat temujanji dengan seorang peguam hartanah untuk meneruskan dokumen anda sebelum anda mempunyai sesiapa yang menandatangani. Ia mungkin lebih mahal, tetapi harga yang bernilai membayar apabila anda menganggap akibat dari pajakan yang buruk. Seorang peguam hartanah tempatan harus mengetahui undang -undang sewa, yang boleh berbeza dari perbandaran ke perbandaran. Anda juga boleh menyemak dengan syarikat pengurusan hartanah, jabatan perumahan kawasan anda atau Lembaga Realtors tempatan anda untuk nasihat yang kurang formal.

"Dengan cara ini, anda dapat mengetahui sama ada terdapat sebarang bentuk atau lampiran yang perlu menjadi sebahagian daripada pajakan, kerana jika anda tidak tahu mengenai perkara ini, terdapat beberapa kesan yang sangat mengerikan," kata Mincher, sambil menambah bahawa di kolej Town of Fort Collins di mana dia tinggal dan menyewa harta benda, tuan -tuan tanah juga perlu mempunyai borang pendedahan penghunian. "Ini datang dari orang -orang yang menjejaki beberapa anak kuliah ke dalam satu rumah," katanya. "Sekarang penyewa harus menandatangani borang yang mengakui bandar mempunyai peraturan bahawa tidak lebih dari tiga orang yang tidak berkaitan boleh tinggal di satu rumah."Jika borang ini hilang, kata Mincher, tuan tanah boleh didenda $ 1,000 satu hari .

Selain denda besar, Mincher mengatakan terdapat beberapa bentuk yang diperlukan untuk membuat pajakan sah. "Sebagai contoh, jika rumah mempunyai permit bangunan dari sebelum 1979, anda harus mempunyai salah satu pendedahan cat berasaskan EPA sebagai sebahagian daripada pajakan, atau ia benar-benar tidak sah ,"Dia menerangkan.

Dan sementara anda berharap yang terbaik dengan penyewa anda, Holmes mengatakan bijak untuk mempersiapkan yang paling teruk. "Pastikan semua undang -undang negeri ditangani, supaya jika anda perlu mengusir seseorang, anda mempunyai undang -undang di pihak anda," katanya, sambil menambah bahawa konsultasi dengan peguam hartanah adalah cara terbaik untuk mengendalikan ini. "Sekiranya anda tidak dan anda pergi ke prosiding pengusiran dan ada kelemahan yang anda terlepas dalam pajakan, seseorang boleh tinggal di rumah anda tanpa sewa.

Pengurusan Hartanah
Menyewa syarikat pengurusan hartanah boleh mengambil banyak sakit kepala menyewa rumah anda jika anda memilih yang betul. Syarikat Pengurusan biasanya akan mengambil sebahagian daripada sewa setiap bulan sebagai pertukaran untuk mengendalikan pemeriksaan, pengumpulan sewa, pembaikan dan aspek pengurusan tuan tanah sehari-hari yang lain.

Pengurus harta benda mungkin akan mengambil peratusan sewa bulanan - di mana sahaja dari 10 hingga 15 peratus adalah perkara biasa - atau mereka akan mengambil caj pendahuluan, kadang -kadang sebanyak sewa bulan pertama. "Sebagai pemilik pemula anda pergi, 10 peratus sewa bulanan mereka mungkin sebahagian besar kacang itu," kata Mincher. "Katakanlah mereka Pembayaran [PITI] ialah $ 950.00 sebulan dan mereka menyewa [rumah] dengan harga $ 1,000.00. Sekiranya mereka menguruskannya sendiri, mereka mungkin boleh membuat nombor tersebut berfungsi, tetapi jika mereka meletakkan pengurus hartanah dalam campuran, mereka kini hanya mendapat $ 900 dalam sewa."

Syarikat Pengurusan akan mengendalikan pemeriksaan penyewa, laporan kredit, dan cek lain sebelum penyewa bergerak masuk. Tetapi anda mesti memilih syarikat atau orang yang betul. "Pilih seseorang yang lebih ditujukan kepada pengurusan daripada jualan," kata Holmes. "Terutama jika anda hanya ingin mendapatkan wang sebanyak mungkin sehingga pasaran kembali. Sekiranya anda tidak mempunyai seseorang yang mempunyai pengalaman mendapatkan rumah yang disewa, ia boleh duduk di pasaran sewa lebih lama daripada yang sepatutnya."