Mewujudkan perumahan yang mampu dimiliki

Foto: Chicagoagentmagazine.com

Sejak Perang Dunia II, kerajaan persekutuan mempunyai tangannya dalam mempromosikan dan menyokong perumahan yang mampu dimiliki melalui bil GI dan pembiayaan faedah rendah. Dasar dan subsidi ini sangat berkesan dalam membantu mengembalikan GIS dan pembeli rumah pertama yang lain masuk ke rumah pertama mereka. Tetapi dengan pertumbuhan ekonomi yang pesat dan ledakan bayi, subsidi persekutuan tradisional sahaja tidak dapat bersaing dengan jurang kemampuan yang semakin meningkat. Keluarga memerlukan tempat yang selamat dan layak untuk tinggal. Komuniti memerlukan bekalan perumahan yang mencukupi, di semua tahap harga, dan perniagaan memerlukan perumahan yang berpatutan untuk tenaga kerja mereka.

Mampu dibeli
Kerajaan Persekutuan mentakrifkan kemampuan perumahan sebagai kos perumahan yang tidak melebihi 30 peratus pendapatan isi rumah. Kos perumahan ditakrifkan sebagai sewa atau prinsip, faedah, cukai dan gabungan insurans (PITI). Sekiranya kita menganggap anda membuat pendapatan median 2002 sebanyak $ 43,318 (u.S. Banci), anda akan membelanjakan tidak lebih daripada $ 1,083 sebulan untuk kos perumahan. Sekarang, jika kita juga menganggap bahawa anda membeli rumah pada harga median 2002 sebanyak $ 158,300 (Persatuan Realtors Kebangsaan), anda perlu mendapatkan bayaran pendahuluan sebanyak $ 28,890 untuk membeli rumah itu dan masih memenuhi definisi "Mampu."Sudah tentu, ada faktor lain yang mempengaruhi perjanjian ini termasuk kadar gadai janji, jangka panjang pinjaman, mata, dan kos penutupan. Tukar mana -mana faktor ini dan bayaran pendahuluan anda atau pembayaran bulanan boleh naik atau turun. Dan apabila anda faktor dalam mata dan kos penutupan, jumlah pengeluaran tunai anda pada penutupan akan melebihi $ 33,000! Dengan definisi kerajaan, rumah ini mungkin berpatutan untuk memiliki, tetapi dengan banyak wang tunai yang diperlukan di depan, adakah ia mampu untuk anda beli?

Mampu membina
Satu faktor utama dalam kemampuan adalah kos untuk menghasilkan perumahan. Kumpulan Builder sering menuntut - dan statistik kerajaan menyokong tuntutan ini - bangunan rumah secara tradisinya membawa negara keluar dari kemelesetan. Tidak hairanlah apabila anda menganggap bahawa bangunan rumah memberi manfaat bukan sahaja perdagangan tetapi juga pembuatan, perkhidmatan profesional, dan juga pengangkutan. Tetapi permintaan untuk perumahan baru dapat menyebabkan kekurangan buruh dan bahan. Kelewatan kerana masalah cuaca atau permit juga menambah kos dan kos ini diserahkan kepada pembeli. Pembina rumah baru biasanya beroperasi pada margin keuntungan bersih yang agak sempit sebanyak 5 peratus hingga 10 peratus, jadi walaupun kenaikan kecil dalam kos boleh dipotong secara drastik ke dalam keuntungan pembina dan meningkatkan kos perumahan kepada pembeli.

Pembina yang berpengalaman dapat membantu pembeli rumah menyimpan kos melalui reka bentuk dan pemilihan bahan yang teliti. Proses ini dipanggil "kejuruteraan nilai" dan, sebagai pembeli, itu adalah untuk kepentingan terbaik anda untuk mencari pembina yang benar-benar memahaminya. Tetapi sementara industri bangunan pasti mendapat manfaat daripada inovasi dalam bahan dan kaedah, pembina bebas umumnya tidak dapat memberi kesan kepada kemampuan perumahan secara keseluruhan. Fikirkannya dengan cara ini: A $ 750,000 Mansion, pada terasnya, dibina dengan bahan-bahan yang sama seperti $ 125,000, ladang tiga bilik tidur. Bukan hanya kemasan yang membuat tag harga yang melambung.

Membawa kos perumahan turun
Salah satu cara utama untuk mencapai kemampuan adalah untuk meningkatkan ketumpatan perumahan. Peraturan Penggunaan Tanah di peringkat persekutuan, negeri, dan tempatan boleh memberi impak besar terhadap kemampuan perumahan. Peraturan tanah lembap, sebagai contoh, mengambil tanah besar dari pasaran perumahan, mengurangkan bekalan. Peraturan pengezonan tempatan yang memerlukan plot lima ekar untuk setiap rumah keluarga tunggal juga menambah tekanan kepada bekalan tanah. Terdapat kos tetap tertentu untuk membangunkan sebidang tanah, termasuk perancangan tapak dan permit, jalan, kuasa, pembetung, dan air. Semua kos ini mesti dimasukkan dalam harga jualan perumahan yang dibina di bungkusan. Sekiranya zon atau peraturan lain mengehadkan bungkusan kepada pembinaan satu rumah, semua kos pembangunan itu harus ditanggung oleh rumah tunggal itu, menjadikan harga lebih tinggi. Sekiranya peraturan pengezonan membenarkan ketumpatan rumah perumahan yang lebih tinggi bagi setiap bungkusan-pembina boleh menyebarkan kos pembangunan tanah ke atas semua unit perumahan, jadi rumah yang sama sebenarnya akan kos untuk membina dan membeli.

Dasar perumahan untuk kemampuan
Kerajaan tempatan biasanya melompat ketika kekurangan perumahan yang mampu dimiliki mula membahayakan daya hidup masyarakat. Di banyak kawasan di negara ini, pekerja penting seperti polis, anggota bomba, pekerja perubatan, dan guru tidak mampu tinggal di komuniti di mana mereka bekerja. Beberapa majlis perbandaran kini menawarkan subsidi dan insentif lain untuk menutup jurang kemampuan dan pekerja yang lebih dekat dengan pekerjaan mereka. Langkah -langkah lain yang digunakan oleh kerajaan tempatan dan negeri termasuk mandat keterjangkauan perumahan dan peraturan zon kemasukan.

Di Massachusetts, sebagai contoh, Akta 40b adalah undang -undang negeri yang memerlukan setiap perbandaran di negeri ini mempunyai dasar perumahan dengan matlamat mempunyai sekurang -kurangnya 10 peratus saham perumahan yang mampu dimiliki oleh orang yang memperoleh 80 peratus atau kurang pendapatan median kawasan (Ami). Langkah -langkah sedemikian mungkin memerlukan pemaju meningkatkan ketumpatan perumahan untuk menggunakan tanah yang lebih cekap. Beberapa peraturan memerlukan pemaju untuk membuat peratusan tertentu dari rumah yang mereka bina berpatutan. Akta 40b adalah salah satu undang -undang pertama di negara ini dan sebahagiannya bertanggungjawab untuk mewujudkan kira -kira 18,000 unit perumahan yang memenuhi tahap kemampuan ini. Maine mengikut undang -undang yang sama. Hari ini terdapat senarai negeri yang semakin meningkat, di setiap kawasan di negara ini, dengan undang -undang yang ada atau belum selesai yang mempromosikan dan/atau mandat kemampuan perumahan.

Terdapat juga beberapa organisasi dan program bukan untung yang secara khusus menangani kemampuan perumahan. Sebagai contoh, amanah tanah komuniti (CLT) biasanya entiti swasta, bukan keuntungan yang mengamankan geran dan sumbangan untuk membeli tanah dan perumahan untuk kemampuan jangka panjang. Kebanyakan CLT menjual rumah tetapi memegang tanah "kepercayaan" melalui pajakan tanah jangka panjang kepada pemilik rumah. Kebanyakan pajakan CLT memerlukan semacam batasan ekuiti sehingga apabila rumah itu dijual, ia akan tetap mampu dimiliki oleh pembeli seterusnya. Organisasi lain termasuk Habitat untuk Kemanusiaan, Jiran Kerja, Agensi Kewangan Perumahan Negeri, dan Pihak Berkuasa Perumahan Tempatan. Satu program persekutuan yang agak baru, yang ditadbir melalui pihak berkuasa perumahan tempatan, membolehkan penyewa yang layak menggunakan baucar perumahan seksyen 8 mereka untuk membeli rumah. Bank tempatan dan peminjam gadai janji sering mempunyai maklumat terkini mengenai program pinjaman untuk pembeli kali pertama.

Kajian Kes: Amanah Tanah Komuniti Menyimpan Perumahan
Bandar Burlington, sebuah bandar yang berjumlah kira -kira 40,000, adalah bandar terbesar di Vermont. Walaupun ekonomi yang stabil dan pesona bandar kecil, Burlington mempunyai bahagian masalah bandar besar: sewa yang tinggi, tuan tanah yang tidak hadir, stok perumahan yang semakin tua, dan upah yang tertinggal di belakang kenaikan kos perumahan. Pada tahun 1984 pemimpin bandar dan penyokong perumahan menubuhkan Burlington Community Land Trust (BCLT), CLT yang dibiayai oleh perbandaran pertama. Hari ini ia adalah CLT terbesar di U.S. dengan lebih daripada 2,500 ahli.

CLT adalah organisasi komuniti yang dikawal secara demokratik yang memperoleh tanah dan bangunan dan memegang tanah dengan amanah untuk kebaikan masyarakat yang lebih besar. Dari segi perumahan yang mampu dimiliki, model ini menghilangkan kos tanah dari persamaan kos perumahan, sehingga menjadikan rumah lebih terjangkau. Di samping itu, Tanah Amanah menyediakan jangka panjang (biasanya 99 tahun), pajakan boleh diperbaharui kepada pemilik rumah. Sebagai pertukaran, pembeli rumah bersetuju untuk mengehadkan harga rumah jika dan ketika mereka memutuskan untuk menjualnya. Dalam banyak kes, CLT mendapat pilihan pertama untuk membeli semula rumah dengan harga yang ditentukan formula. Pemilik rumah mendapat kurang ekuiti daripada penjualan, tetapi batasan ini memastikan bahawa rumah itu akan terjangkau untuk pembeli seterusnya.

Rata-rata rumah BCLT kali pertama adalah berpatutan kepada orang di 62 peratus daripada pendapatan median kawasan. Secara jualan semula, purata rumah BCLT adalah berpatutan kepada orang yang memperoleh 57 peratus daripada AMI, tetapi penjualan itu membawa pemilik keuntungan ekuiti bersih lebih dari $ 6,000.

Hadkan ekuiti mungkin merupakan idea radikal 20 tahun yang lalu, tetapi model telah menjadi arus perdana. Ketika Burlington Community Land Trust ditubuhkan pada tahun 1984, hanya ada segelintir CLT. Hari ini terdapat lebih daripada 160 di 34 negeri dan lain -lain di Kanada dan U.K.