Membalikkan pembentukan semula untuk dijual semula

Foto: UnitedHomeInvestments.com

Dengan kepelbagaian sifat -sifat tertekan di pasaran sekarang, orang tidak sabar -sabar untuk membuat tawaran. Tetapi ada sedikit ruang untuk kesilapan. Anda mesti bijak mengenai rumah yang anda beli dan pembaikan yang anda buat. Anda juga harus bersedia untuk memegang harta anda untuk jangka masa panjang, atau anda boleh menundukkan rumah yang tidak dapat anda jual dan pembayaran gadai janji yang anda tidak mampu. Tetapi jika anda akan cuba membalik rumah, berikut adalah beberapa perkara yang perlu anda ketahui.

Mencari rumah yang betul
Pelabur hartanah hidup dan mati dengan nombor. Anda harus jatuh cinta dengan perjanjian itu, bukan rumah. Dan tawaran hebat tidak akan melompat ke arah anda. Pelabur yang berpengalaman menghabiskan masa setiap hari mencari harta yang tertekan dan mempunyai rangkaian tawaran orang ramai untuk mereka.

Sesetengah pelabur membuat titik mengambil pulang ke rumah yang berbeza dari tempat kerja untuk mencari tawaran yang mungkin. Lain -lain, seperti Sid Davis, pelabur hartanah dan pengarang Makeovers rumah yang dijual: cara cepat dan mudah untuk mendapatkan harga tertinggi, Mengesyorkan memilih kejiranan tertentu dan memandu secara berkala. "Cari perjanjian terbaik di kejiranan terbaik," kata Davis. "Walaupun di kawasan terbaik, selalu ada orang yang perlu menjual dengan cepat. Pilih kawasan sasaran yang anda mahukan dan buat risalah yang berkata, 'Saya boleh menutup dalam seminggu' atau 'wang tunai di depan.'Terdapat banyak orang yang menghadapi masalah. "

Cari adalah rumah yang berharga jauh di bawah nilai pasaran, kata pakar. Itulah satu -satunya cara untuk menjana wang di pasaran hari ini.

Mencari pembiayaan
Walaupun pengunderaitan gadai janji adalah longgar, bank lebih sukar untuk pelabur daripada penghuni pemilik, memerlukan lebih banyak wang dan mengenakan kadar faedah dan yuran yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman hari ini lebih ketat dari sebelumnya ketika meminjamkan wang untuk pelaburan hartanah.

Bagi pemulihan yang memiliki rumah, mungkin lebih mudah untuk mendapatkan kredit ekuiti rumah dan menggunakan wang itu untuk pembayaran pendahuluan yang diperlukan. Tetapi faham apa yang anda lakukan: anda meletakkan rumah anda sendiri berisiko jika anda tidak dapat menjual harta itu dan tertinggal dalam pembayaran.

Berfikir jangka panjang
Ramai pelabur hartanah profesional melihat membalikkan pendekatan pendek kepada perniagaan. Hampir satu -satunya kelebihan, kata Jones -Cox, adalah keuntungan yang cepat, tetapi cukai keuntungan modal memakan sebahagian besarnya - dan keadaan pasaran semasa tidak kondusif untuk jualan cepat. Selain itu, projek pemulihan terkenal kerana mengambil masa yang lebih lama dan menelan belanja lebih banyak daripada yang dijangkakan. Jauh lebih baik untuk memegang rumah dan menikmati faedah jangka panjang.

Davis, yang telah membuang tujuh rumah dalam satu tahun, bersetuju, berkata, "Saya membuat $ 10,000 hingga $ 12,000 setiap rumah dan menyangka saya adalah barang yang cukup panas. Itu adalah perkara paling bodoh yang pernah saya lakukan. Sekiranya saya menyimpannya sebagai sewa, saya akan mempunyai $ 1.5 juta ekuiti sekarang."

Mungkin cara paling bijak untuk mendekati pembalik sekarang, terutamanya untuk pelabur baru, adalah untuk membeli rumah sebagai penghuni pemilik, tinggal di dalamnya selama dua atau tiga tahun sambil menetapkannya, dan kemudian menjualnya untuk keuntungan. Anda akan mendapat kadar faedah yang lebih baik mengenai pembiayaan, menghapuskan pembayaran yang lebih besar yang diperlukan oleh pelabur dan cukai keuntungan modal yang besar yang dibayar oleh sirip rumah yang mereka beli dan menjual dengan cepat, dan memberi masa untuk menghargai. "Itu strategi yang cukup hebat untuk membuat $ 50,000 atau $ 100,000 dan tidak membayar cukai ke atasnya," kata Vena Jones -Cox, pelabur hartanah berasaskan Cincinnati dan presiden masa lalu Persatuan Pelabur Harta Tanah Negara.

Membuat pengubahsuaian yang betul
Sebaik sahaja anda mencari rumah, anda perlu membuat anggaran pengubahsuaian dan pembaikan. Langkah pertama adalah menubuhkan harga jualan anggaran. Yang dicapai dengan menjalankan analisis pasaran perbandingan rumah yang serupa dengan yang anda jual di lokasi, umur, rakaman persegi, bilik tidur dan kiraan bilik mandi, umur, dan ciri. Lihatlah harga rumah yang dijual - dan juga yang telah duduk selama berbulan -bulan, mengesyorkan Dean Graziosi, Tempe, Pelabur Harta Tanah yang berpangkalan di AZ dan pengarang dari Jutawan Harta Tanah. Yang akan memberi anda idea yang baik tentang apa yang harus dimasukkan dalam pemulihan anda.

Kemudian potongan berapa banyak yang anda bayar untuk rumah, perbelanjaan anda yang lain (seperti komisen ejen hartanah), dan keuntungan yang anda ingin buat. "Itu akan memberitahu anda berapa banyak yang boleh anda belanjakan," katanya. Peraturan pembaikan untuk pemulihan agak serupa dengan yang disyorkan kepada pembeli rumah mendapatkan rumah mereka sendiri bersedia untuk dijual: tanggapan pertama adalah kritikal, jadi perhatikan halaman depan, bahagian luar rumah, dan pintu masuk; dapur dan mandian induk menjual rumah; Jangan mengenakan gaya hiasan anda pada pembeli; dan menyimpan warna dalam palet neutral supaya pembeli dapat menjadikannya sendiri.

Kesalahan terbesar Jones-Cox melihat pelabur membuat pemulihan mereka adalah membelanjakan wang untuk peningkatan yang tidak menambah nilai dan tidak sesuai untuk kejiranan. "Mereka masuk ke dalam sifat -sifat ini, jatuh cinta dengan mereka, dan fikir ia akan menjadi baik untuk meletakkan tab mandi panas di bilik mandi rumah $ 125,000," katanya. "Mereka tidak munasabah tentang apa yang perlu dilakukan, pergi ke laut, dan tidak pernah mendapatkan pelaburan mereka kembali."

Diane Saatchi, naib presiden kanan kumpulan Corcoran yang berpusat di East Hampton, NY, melihat perkara yang sama dalam pemulihan berjuta-juta dolar. "Kadang -kadang orang melampaui cara yang tidak begitu penting," kata Saatchi. "Seseorang akan dimasukkan ke dalam penjana mahal dan tidak mempunyai ruang almari yang cukup atau ruang penyimpanan untuk saiz rumah. Atau mereka akan melakukan sesuatu yang tidak sesuai dengan kejiranan. Sekiranya ia adalah kawasan kejiranan di mana semua rumah mempunyai garaj dan anda menjadikan garaj menjadi bilik senaman, itu bodoh."

Sekiranya anda berfikir seperti pelabur hartanah yang berjaya dan pertimbangkan untuk membalikkan atau memulihkan sebagai pelaburan jangka panjang, anda lebih cenderung untuk berjaya.

Terdapat berpuluh -puluh cara untuk membuang pekerjaan pembentukan semula yang dilakukan untuk dijual semula. Di bahagian atas senarai adalah:

• Tidak membuat kerja rumah anda. Terdapat begitu banyak rumah di pasaran untuk dijual hari ini, persaingan untuk pembeli sangat sengit. Lihat pertandingan sebelum anda mula mengetuk dinding. Cara paling mudah untuk melakukannya ialah melawat rumah terbuka dalam julat harga yang sama.
• Pergi ke laut. Anda mahu rumah anda menonjol tetapi tidak seperti ibu jari yang sakit. Jadikan anda sedikit lebih baik daripada persaingan tetapi mengekalkan konsistensi dengan kejiranan.
• Mengabaikan halaman. Sebilangan pemulihan menghabiskan masa mereka di pedalaman dan melupakan bahagian luar. Rumput perlu berada dalam bentuk yang terbaik.
• Potong sudut. Terdapat perbezaan yang besar antara melakukan perkara -perkara yang murah mungkin dan membutakan masalah utama untuk menyelamatkan wang. Jangan hanya membersihkan dan cat apabila ada sesuatu yang perlu diperbaiki atau diganti.
• Menyewa kontraktor yang tidak berlesen. Masalah dengan integriti struktur rumah atau sistem utamanya - pemanasan dan penyejukan, paip, dan elektrik - perlu diperbaiki oleh profesional berlesen, yang diinsuranskan.
• Cuba untuk melakukannya sendiri. Sekiranya anda belum melakukan beberapa pekerjaan pembaikan rumah yang lebih rumit yang anda telah berbaris untuk rumah anda - seperti kerja elektrik atau paip - sekarang mungkin bukan masa untuk mencubanya. Anda akan kecewa dan mungkin cedera. Sewa profesional dan pastikan anda memperuntukkan kos tersebut dalam anggaran pembaikan anda.
• Meremehkan jangka masa. Anda sepatutnya mengadakan peruntukan masa untuk menyelesaikan tugas - terutamanya jika anda tidak dapat membayar bulan atau dua tambahan pada gadai janji. Sekiranya anda memegang dua gadai janji, mewujudkan garis masa yang realistik adalah kritikal.