Berapakah kos untuk memulihkan rumah bersejarah?

Ini adalah salah satu soalan yang meminjamkan dirinya kepada humor dan keterlaluan: berapa banyak wang yang diperlukan untuk mengubahsuai rumah bersejarah, berbanding membina yang baru?

"Jawapannya adalah semuanya," kata Neil Stevenson, seorang arkitek dan perunding yang berpangkalan di Charleston, South Carolina untuk siri pengubahsuaian rumah selebriti Rucker's Reno. "Setiap sen yang anda miliki adalah apa yang akan dikenakan biaya."

Serius, walaupun: Sekiranya anda pintar mengenainya, mengubahsuai rumah lama tidak akan bankrap, walaupun sudah pasti akan menelan belanja lebih banyak daripada merayap rumah yang lebih baru.

Dalam pengalaman Stevenson, pengubahsuaian bersejarah berjalan sama seperti membina rumah baru yang lebih tinggi. Secara umum, itu sekitar $ 475 setiap kaki persegi. Tetapi jika anda merancang untuk melihat dalam pemulihan bersejarah, langit adalah had.

"Ini sasaran yang bergerak bergantung pada betapa gila yang anda ingin dapatkan," kata Stevenson. "Berapa banyak kain bersejarah yang ingin anda simpan? Adakah anda ingin menjadikannya berguna buat masa ini, atau mengikis 20 lapisan cat untuk mencari warna asal dan mortar campuran tersuai yang sesuai dengan tepat?"

Tidak kira skop projek anda, ia akan lebih mahal daripada yang anda fikirkan. Dari acuan hingga kerosakan api, haiwan dan kejutan lain di belakang dinding, pakar kami semua bersetuju bahawa anda harus menambah kontingensi yang besar untuk anggaran projek anda.

Berikut adalah beberapa barangan lain yang perlu dipertimbangkan ketika memulihkan rumah yang lebih tua dan bersejarah.

Pada halaman ini

• Permit khusus dan zon bersejarah
• Kod bangunan moden, infrastruktur dan sistem
• HVAC
• Bahan khusus
• Tingkap dan pintu
• Kontraktor dan Kraf Specialty
• Plaster
• Lantai
• Mantel
• Arkitek dan pemeriksa bersejarah
• Insurans
• Video popular

Permit khusus dan zon bersejarah

Sekiranya rumah berada di daerah bersejarah, merancang yuran tambahan, ditambah dengan arkitek untuk membantu menavigasi peraturan dan membuat rancangan pemulihan. Anda juga perlu meningkatkan anggaran anda untuk bahan.

"Sekiranya anda mempunyai bumbung slate, bandar ini akan menghendaki anda meletakkan bumbung slate kembali," kata ahli sejarah seni bina Kristopher King of Carriage Properties di Charleston, s.C., seorang perunding mengenai reno rucker.

"Saya boleh meletakkan bumbung sirap asfalt di rumah dengan harga $ 15,000, tetapi bumbung slate itu mungkin akan menelan kos saya $ 150,000, jadi ia adalah perbezaan besar. Tetapi bumbung sirap asfalt akan bertahan selama 15 tahun dan satu slate satu 150, jadi biasanya apabila anda menjual semula, pasaran ini menghargai kerja semacam itu."

Kod bangunan moden, infrastruktur dan sistem

Mana-mana rumah pra-1960-an mungkin akan mempunyai pendawaian, paip, pembingkaian dan tingkap yang tidak sesuai dengan standard keselamatan atau keselesaan moden, kata Bryan Slendick, presiden BDS Design Build Remodel di Libertyville, Ill.

Sebaik sahaja anda mula menggali mereka, anda mungkin dikehendaki membawa seluruh sistem ke kod hari ini. Juga, beberapa rumah yang sangat lama tidak mempunyai dapur, bilik mandi, sistem HVAC atau almari. Sekiranya anda perlu menambah atau mengemas kini, anda perlu membuka dan membaiki dinding plaster untuk akses ke paip dan wayar. Itu mahal.

"Saya tahu kedengarannya sangat menyeronokkan, dan itu," kata Stevenson dengan teliti.

HVAC

Menurut pakar kami, HVAC sering merupakan cabaran dan kos terbesar di rumah lama. Kemungkinan anda perlu mengubah matriks radiator lama dan perapian ke dalam sistem yang lebih banyak selaras dengan jangkaan keselesaan hari ini. Yang boleh menjadi masalah.

"Beberapa rumah lama tidak semestinya mempunyai rongga dinding yang cukup luas untuk menjalankan HVAC tradisional," kata Slowick. Sekiranya demikian, anda mungkin perlu pergi dengan sistem penyaman udara halaju tinggi, yang mempunyai saluran yang lebih kecil dan boleh menelan kos dua kali lebih banyak daripada unit tradisional.

HVAC adalah masalah yang sangat melekit di reno rucker. "Ini benar -benar mimpi ngeri," kata Stevenson. "Hampir mustahil apa yang harus kita lakukan.

"Gegelung lantai hanya 11 inci dalam dan lebar 3-1/2 inci, dan hanya terdapat potongan besar kayu, jadi kami benar-benar terpaksa meletakkan topi pemikiran kami untuk mengetahui cara menjalankan kerja saluran. Di rumah yang besar dan kompleks seperti itu, ia dapat berjalan lebih dari setengah juta dolar."

Bahan khusus

Mendapatkan bahan asal atau membuat fabrikasi yang baru untuk dipadankan juga boleh mahal. Acuan lama, selongsong pintu dan trim lain sering mempunyai profil yang berbeza daripada bahan moden, dan dengan itu perlu digiling adat.

"Trim tradisional FJP (pinus yang diselaraskan) mungkin berharga $ 2 kaki linear berbanding $ 1.50 untuk rumah yang lebih baru, "kata Slowick. "Untuk satu pintu, itu tidak menambah. Tetapi jika anda bercakap tentang seluruh rumah, anda bercakap beribu -ribu dolar."

Bahan-bahan rumit lain boleh berkisar dari cat lantai ke jubin perapian tanah liat dan pembaikan tingkap kaca berwarna. Pada satu projek, Stevenson perlu menggantikan beberapa pintu besi yang membusuk, dan harga terendah yang dia dapati ialah $ 55,000.

Tingkap dan pintu

Susan Vineyard/Getty Images

Saiz pintu dan tingkap sering tidak diselaraskan dengan standard moden. Plus, mereka sering mempunyai spesifikasi tenaga yang sudah lapuk dan rintangan cuaca yang lemah.

"Anda boleh membina semula tingkap dengan kaca bersejarah, sejuk, bergelombang," kata Stevenson. "Tetapi ia lebih banyak kerja. Dan anda perlu memerintahkan mereka dari Eropah Timur, kerana kami tidak menjadikannya di sini lagi."

Berita baiknya, jika dipasang dengan betul, tingkap gaya lama boleh menjadi tenaga yang cekap. Berita buruk adalah, sementara tetingkap vinil moden berharga beberapa ratus dolar, tingkap yang sama dilakukan gaya bersejarah boleh melebihi $ 1,000.

Terdapat juga masalah dengan pintu saiz yang tidak standard, atau mencari perkakasan yang sepadan. "Ini adalah penemuan yang tidak pernah berakhir tentang betapa uniknya bangunan anda apabila anda perlu membayar semua keunikan," kata Stevenson.

Kontraktor dan Kraf Specialty

Tidak dapat dielakkan, anda akan menghadapi sesuatu yang lebih baik disalurkan kepada seorang tukang yang mahir. Mungkin ia akan menjadi plaster atau penggilingan atau batu. Mencari orang yang mahir yang berpengalaman dalam teknologi yang lebih tua boleh menjadi satu cabaran. Dan, tentu saja, orang -orang yang mahir itu menuntut gaji setiap jam yang lebih tinggi.

Plaster

Walaupun plaster anda datang utuh, anda perlu memotong dan membaikinya jika anda menjalankan elektrik, paip atau HVAC baru. Dan plaster lebih mahal daripada drywall.

"Kami telah melihat rumah di mana plaster berada di luar penyelamatan, tetapi di mana kontraktor sebenarnya dimasukkan ke dalam [drywall] dan kemudian berlari lumpur lumpur plaster di atas," kata King. "Anda mendapat ketahanan, ketahanan dan tekstur yang hebat."

Lantai

Sekiranya anda cuba memadankan lantai kayu pain tradisional, King mengatakan mereka akan lebih mahal untuk membeli dan memasang. Itu kerana sistem lidah dan alur mereka memerlukan mereka untuk dipaku buta. "Kemudian anda perlu pasir dan menyelesaikannya, bukan hanya membeli sistem lantai moden yang sudah selesai dan boleh ditetapkan dalam sehari," katanya.

Mantel

Imej Warisan/Getty Imej

Mana -mana jenis mantel atau cetakan rumit atau cornice mungkin perlu dipilih dan dibersihkan dengan pilihan pergigian, kata King.

"Apa yang orang tidak kenali adalah ketika anda mempunyai rumah berusia 200 tahun, mungkin ada di mana-mana dari 15 hingga 50 kot cat," kata King. "Mengeluarkan semua itu untuk memulihkan perincian kembali sangat intensif buruh. Terdapat banyak perkara yang memerlukan kraf, dan kraf adalah yang mahal hari ini."

Pada Rucker's Reno, Stevenson mendapati dia tidak dapat melepaskan cat dari mantel, jadi dia menjejaki kilang di Scotland yang pada asalnya mengeluarkannya. Bukan sahaja kilang itu masih terbuka, ia masih mempunyai acuan asal, jadi dia boleh memesan replika.

Arkitek dan pemeriksa bersejarah

Semua pakar kami menekankan bahawa walaupun anda merancang untuk mengasingkan sebahagian besar kerja, ia bernilai wang untuk membayar konsultasi dari arkitek atau kontraktor dengan pengalaman rumah bersejarah sebelum membeli rumah. "Kadang -kadang mempunyai seseorang yang tahu apa yang mereka lihat di tapak selama sejam akan menjimatkan ribuan anda dalam jangka masa panjang," kata Raja.

Laluan tipikal berjalan antara $ 200 dan $ 500. Sekiranya perunding akan lebih banyak terlibat dari awal hingga akhir, hubungan itu boleh kekal sebagai kadar setiap jam atau beralih kepada peratusan anggaran projek.

Insurans

Bergantung pada tempat tinggal anda, halangan insurans untuk rumah bersejarah dapat nyata dalam bentuk yang berbeza.

"Di Charleston, kami berada di pantai dan kami berada di zon taufan," kata Raja. "Anda tidak boleh hanya meletakkan tingkap yang diberi kesan di sebuah rumah bersejarah di Charleston, jadi anda memerlukan pembawa insurans tempatan yang dapat membantu dengan ini."

Pertimbangan lain ialah mencari dasar yang akan meliputi nilai penggantian bersejarah. Sudah tentu akan lebih mahal kerana ia meliputi pembaikan ke dinding plaster, lantai kayu dan bahan khusus lain. "Anda tidak perlu melakukannya, tetapi ia pasti dinasihatkan," kata Raja.

"Semua perkara ini pasti dapat ditambah ketika memulihkan rumah bersejarah, tetapi itu tidak bermakna ia harus mengambil masa selama -lamanya dan menelan belanja. Ini benar -benar mengenai membuat keputusan yang tepat."