Cara membalikkan rumah

Foto: Istockphoto.com

Selamat datang ke Panduan Bob Vila ke rumah membalikkan, Satu siri yang didedikasikan untuk menunjukkan kepada anda tempat terbaik untuk membalik rumah, langkah-langkah penting untuk memilih harta, mesti dilakukan peningkatan dan pembaikan, dan cara yang mengejutkan untuk mengurangkan kos anda untuk memanfaatkan sepenuhnya rumah anda. Di sini anda akan dapati pandangan segar bercampur dengan nasihat Bob yang dicuba dan benar, panduan membeli-belah kami, dan trek dalam ke profesional yang betul untuk mendapatkan flip anda ke garisan penamat.

Semua orang mendengar betapa mudahnya untuk menjana wang rumah. Walau bagaimanapun, ia sedikit lebih terlibat daripada hanya membeli pembekal pertama yang anda lihat, menampar kot cat, dan meletakkannya kembali ke pasaran. Pembatalan rumah yang berjaya melibatkan mengenal pasti harta yang sesuai dan dengan tepat menganggarkan berapa banyak kosnya untuk memperbaikinya dan berapa banyak yang mungkin akan dijual apabila ia dibaiki.

House flipping bukan untuk pengsan hati. Ya, ada wang yang akan dibuat jika ia dilakukan dengan betul, tetapi potensi sirip dapat mendapati diri mereka secara kewangan di bawah air jika mereka memilih rumah yang salah atau gagal memperbaikinya dan menghidupkannya dengan cepat. Sebelum membuat tawaran di mana -mana rumah yang tertekan, teruskan perkara berikut.

Apa itu rumah membalikkan?

House Flipping adalah proses membeli rumah yang memerlukan pengemaskinian atau pembaikan, membetulkannya dengan cepat, dan kemudian menjualnya dengan keuntungan. Flippers rumah tangan biasanya jenis DIY yang ingin melakukan kerja menaik taraf diri mereka untuk menikmati lebih banyak keuntungan, tetapi sirip rumah lain tidak pernah menyentuh kuas-kuas-pro sewa untuk melakukan kerja pembaikan.

Amalan yang agak baru di adegan rumah adalah pembalik mikro, di mana pelabur mencari rumah yang kurang bernilai yang memerlukan sedikit kerja. Pelabur membeli rumah, telah dibersihkan dan dibersihkan, dan kemudian menjualnya. Pembatalan mikro adalah proses yang cepat, dan berjaya, pelabur mesti tahu pasaran dan dapat menjual semula rumah dengan cepat.

Cara Memulakan Membalik Rumah

Peluang anda berjaya membalikkan kenaikan rumah apabila anda mendekati projek dengan cara yang berfikiran perniagaan. Elakkan pembelian impuls. Langkah -langkah berikut akan membantu anda belajar bagaimana untuk membalik rumah sambil meminimumkan risiko kewangan. Cara terbaik untuk membalikkan rumah adalah mengikuti amalan pelaburan hartanah yang dicuba dan benar, seperti yang kita terperinci di sini.

Foto: Istockphoto.com

1. Melakukan penyelidikan pasaran yang rajin.

Mengetahui pasaran hartanah di kawasan anda sangat penting untuk membalik rumah yang menguntungkan. Bandar terbaik untuk membalik rumah bervariasi dari tahun ke tahun, berdasarkan pelbagai kriteria. Apabila menunjuk komuniti yang paling menguntungkan untuk flip rumah yang berjaya, guru kewangan mencari komuniti di mana rumah semakin meningkat dan pendapatan isi rumah median tinggi. Mereka juga akan melihat masa purata rumah berada di pasaran sebelum dijual (lebih pendek lebih baik) dan faktor dalam peratusan pemilik rumah berbanding penyewa.

Membeli pembekal-atas di salah satu komuniti itu tidak menjamin kejayaan, bagaimanapun. Terserah kepada pembeli individu untuk melakukan penyelidikan tambahan.

• Pertimbangkan kos pembentukan semula. Sekiranya kos adalah berpatutan, ia meningkatkan peluang pembeli dapat menghidupkan keuntungan di rumah yang lengkap.
• Bandingkan harga penyenaraian dengan harga jualan. Ini akan memberitahu anda sama ada penjual mendapat apa yang mereka mahukan dari rumah mereka. Sekiranya rumah dijual dalam jarak 1 hingga 5 mata peratusan harga yang diminta, ada peluang yang baik juga rumah flip.
• Faktor dalam bilangan ejen. Di komuniti di mana rumah dijual dengan cepat, anda biasanya akan menemui banyak ejen hartanah. Sekiranya kawasan itu hanya mempunyai beberapa ejen, mungkin tanda pasaran perumahan tidak menguntungkan.

Lebih banyak untuk memulakan:
➤ 5 perkara penting yang perlu diketahui sebelum membaling rumah
➤ 10 bandar terbaik di u.S. untuk membalik rumah

2. Kuku anggaran dan pembiayaan anda.

Jangan membuat kesilapan berfikir bahawa anda tidak boleh membalik rumah hanya kerana anda tidak mempunyai wang tunai untuk membeli rumah. Sekiranya kredit anda baik dan anda boleh menunjukkan kepada pemberi pinjaman bahawa rumah yang anda pilih mempunyai potensi, anda sering boleh mendapatkan pinjaman untuk membeli dan membaikinya.

Kos untuk membalik rumah termasuk harga belian ditambah dengan kos pembaikan, insurans untuk melindungi pelaburan anda, kos memegang, utiliti, dan cukai harta tanah. Ia juga termasuk cukai keuntungan modal yang anda akan bayar apabila anda menjual rumah dengan keuntungan. Menyelidik semua kos yang berpotensi sebelum membuat pembelian. Pemberi pinjaman berpotensi akan mahu melihat rancangan kewangan anda untuk rumah.

Pertimbangkan peraturan rumah sebanyak 70 peratus apabila menentukan sama ada anda boleh membuat keuntungan. Peraturan 70 peratus hanyalah garis panduan umum, tetapi ia dapat membantu pemula rumah pemula menentukan sama ada rumah itu adalah risiko yang baik. Inilah cara menggunakan peraturan:

1. Anggarkan nilai selepas pembaikan rumah (ARV): Inilah jumlah rumah yang mungkin akan dijual setelah ia tetap. Ejen hartanah dapat membantu anda menganggarkan nilai ini. Contohnya, katakan rumah itu mungkin akan menjual dengan harga $ 250,000 setelah dibaiki. ARVnya ialah $ 250,000.
2. Sekarang, kalikan ARV oleh .70. Dalam contoh kami, $ 175,000 adalah 70 peratus daripada nilai rumah yang dianggarkan $ 250,000 selepas pembaikan.
3. Kurangkan anggaran kos pembaikan dari ARV: Hasilnya adalah jumlah maksimum yang harus anda bayar untuk rumah. Dalam contoh kami, ARV ialah $ 175,000. Jika kita fikir ia akan mengambil $ 35,000 untuk membaiki rumah, kita akan menolak $ 35,000 dari $ 175,000. Ini memberi kami $ 140,000, yang paling kami ingin bayar untuk membeli rumah.

Seperti semua peraturan, peraturan 70 peratus hanyalah parameter. Di pasaran panas di mana rumah dijual dengan harga penuh yang diminta dalam beberapa hari selepas disenaraikan, anda mungkin boleh menolak peraturan 70 peratus sehingga 80 peratus, atau bahkan sedikit lebih tinggi. Kuncinya ialah mengetahui pasaran dan memahami risiko. Selalu lebih baik untuk menyesatkan di sisi berhati -hati.

Lebih banyak pembiayaan flip:
➤ Berapa kos untuk membalikkan rumah?
➤ Peraturan 70 peratus di rumah membalikkan, dijelaskan
➤ Cara membalikkan rumah tanpa wang

Foto: Istockphoto.com

3. Mengupah bantuan yang betul.

Ia boleh menggoda untuk mencuba dan pergi sendiri ketika membalikkan rumah, tetapi ia boleh menjadi bumerang. Tidak dapat difahami untuk menjimatkan wang dan membuat keuntungan yang lebih besar dengan berusaha melakukan semua kerja sendiri, tetapi melainkan jika anda seorang hartanah dan pro pembinaan, itu adalah idea yang berisiko. Menyewa profesional yang berpengetahuan akan meliputi pangkalan anda dan anda akan mengambil risiko yang kurang. Ini amat penting untuk sirip rumah baru tanpa pengalaman dalam hartanah. Anda masih boleh berjaya membalik rumah, tetapi jangan membuat kesilapan cuba melakukannya sendiri.

• Pemeriksa: Pemberi pinjaman boleh memerlukan pemeriksaan profesional sebelum meminjamkan wang anda untuk membeli rumah, tetapi jika tidak, membayar pemeriksaan adalah berbaloi, jadi anda tahu sejauh mana masalah dari kelawar. Menemui kecacatan yang ketara apabila anda sedang dalam proses membaiki rumah dengan cepat dapat memakan keuntungan yang mungkin anda perolehi.
• Kontraktor: Beberapa perkara yang anda mungkin mahu diy-seperti lukisan-tetapi meninggalkan barangan besar, seperti pembaikan struktur, penggantian tingkap, dan bumbung, kepada kebaikan.
• Ejen Harta Tanah: Ejen biasanya akan mengambil komisen 5 hingga 6 peratus jualan. Itu adalah perubahan besar, tetapi menyewa ejen adalah kaedah terbaik untuk menjual harta itu dengan cepat. Dalam jangka masa panjang, biasanya bernilai kos.

4. Tahu apa yang menjadikan rumah flip yang baik.

Setelah memastikan pasaran perumahan semasa optimum dan pembiayaan anda sudah siap, masih ada bahagian penting dari persamaan berburu rumah untuk mempertimbangkan membeli rumah yang ideal. Rumah itu harus menjadi pelaburan yang baik, tetapi apa maksudnya ketika datang ke rumah membalikkan? Pertimbangkan perkara berikut.

• Keadaan: Prospek yang baik adalah rumah yang memerlukan kerja tetapi bukan pembaikan besar. Walaupun ini boleh berbeza -beza berdasarkan jumlah wang yang anda merancang untuk dibelanjakan, biasanya lebih baik untuk menghadkan kemas kini ke lantai baru, cat, berpihak, dan bumbung daripada menangani pengubahsuaian utama yang termasuk menggali di sekitar asas dan menetapkan isu -isu struktur. Kecuali anda berada dalam perdagangan pembinaan, mempunyai kontraktor melihat rumah sebelum membeli adalah penting.
• Lokasi: Ini menggabungkan beberapa perkara-yang paling biasa adalah kejiranan yang diingini, yang akan meningkatkan kemungkinan menjual rumah. Walau bagaimanapun, ini juga bermakna kedekatan rumah ke tempat anda tinggal atau bekerja, memandangkan anda mungkin akan melawat tempat setiap hari untuk mengusahakannya atau mengawasi kerja orang lain.
• Kurang mahal: Untuk flip yang berjaya, anda mesti membeli rumah di tawar -menawar dan menjualnya dengan keuntungan. Ini bermakna bahawa atas sebab apa pun, penjual semasa bersedia membiarkan rumah pergi kurang dari nilai pasaran yang adil.

Lebih banyak memilih rumah yang betul:
➤ Jangan lupa langkah penting ini ketika membeli rumah untuk flip

Foto: Istockphoto.com

5. Hanya membuat kemas kini penting.

Pembeli tidak akan membayar tambahan untuk lekapan cahaya yang anda jatuh cinta dengan atau tab mandi panas di tanah. Mereka mungkin menikmati peningkatan anda, tetapi anda tidak akan mendapat keuntungan dari mereka. Sebenarnya, anda boleh kehilangan wang. Peraturan yang baik adalah hanya membuat kemas kini penting-yang diperlukan untuk menjadikan rumah itu segera boleh didiami-dan kemudian biarkan pemilik rumah baru membuat peningkatan khas mereka sendiri.

Melakukan lebih daripada yang diperlukan untuk menjual rumah itu hanya satu kesilapan rumah, tetapi ia adalah yang besar. Kesalahan yang paling penting adalah meremehkan kos pembaikan. Dalam apa jua keadaan, salah di sisi yang selamat dan jangan menghabiskan tambahan untuk sentuhan peribadi yang pembeli seterusnya mungkin tidak peduli.

Lebih banyak mengenai pengubahsuaian flip:
➤ 8 rumah membalikkan kesilapan untuk mengelakkan di semua kos
➤ 10 Rahsia Insider untuk mengurangkan kos pengubahsuaian rumah anda

6. Ia membayar cepat.

Semakin cepat anda mendapatkan rumah tetap, semakin cepat anda dapat mengembalikannya ke pasaran, dan semakin cepat anda dapat merealisasikan keuntungan. Dalam kebanyakan situasi, membaiki rumah dengan cepat adalah pertaruhan terbaik anda untuk menjana wang. Sekiranya anda meminjam wang untuk membeli dan membetulkan rumah, semakin lama diperlukan, semakin banyak minat anda perlu membayar pemberi pinjaman. Anda juga perlu membayar cukai harta untuk masa anda memiliki bil rumah dan utiliti, jadi cepat dapat menjimatkan wang.

Biasanya, anda akan menyimpan projek di landasan yang lebih baik jika anda menyewa profesional untuk melakukan pembaikan. Walau bagaimanapun, jika anda berpengetahuan dalam bidang DIY, seperti lantai, anda boleh menjimatkan wang dengan meletakkan permaidani baru sendiri. Jujur saja dan menentang pembaikan menangani anda tidak tahu apa -apa.

Foto: Istockphoto.com

7. Cara Menjual Rumah Flip.

Menjual rumah flip boleh dibahagikan kepada dua fasa berasingan-mempamerkan rumah untuk dijual dan kemudian menganalisis, berunding, dan menerima tawaran.

Kecuali anda sudah mempunyai pembeli berpotensi berbaris, biasanya lebih baik untuk menyenaraikan rumah dengan ejen hartanah yang dapat mengakses Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai Komuniti (MLS). Mempunyai rumah di pelbagai senarai adalah cara terbaik untuk mencapai pembeli yang berpotensi. Bagi kebanyakan penjual rumah flip, ia bernilai komisen yang dibayar kepada ejen.

• Persediaan untuk dijual: Jangan terlepas pandang sentuhan terakhir yang menjadikan rumah menarik bagi pembeli. Ejen hartanah boleh membantu di sini, tetapi pada umumnya anda akan mahu rumah membuat kesan pertama yang sangat baik, jadi pastikan ia kelihatan baik dari tepi jalan. Fokus pada membersihkan setiap sudut dan celah (Jual Bersih). Sekiranya rumah itu berada dalam julat harga atas, pertimbangkan untuk mementingkannya secara profesional untuk menunjukkan pembeli bagaimana ia dapat tinggal di sana.
• Menerima tawaran: Sekiranya anda mengikuti semua langkah di sepanjang jalan, membeli rumah flip yang memenuhi peraturan 70 peratus, dan rumah itu berada di pasaran yang panas, kemungkinan anda akan mendapat tawaran sejurus selepas anda menyenaraikan rumah. Ada pepatah dalam industri hartanah, "wang pertama adalah wang terbaik," yang hanya bermaksud jangan terlalu pemilih jika tawaran datang sedikit di bawah harga yang diminta. Perlu diingat bahawa semakin lama anda memiliki rumah, semakin tinggi kos pegangan anda.

Lebih banyak untuk membuat keuntungan:
➤ 12 sentuhan terakhir yang dapat membantu menjual rumah flip untuk lebih banyak wang
➤ Apa yang perlu dilakukan jika anda tidak dapat (atau tidak mahu) menjual rumah anda

Berapa lama masa yang diperlukan untuk membalikkan rumah?

Banyak berlaku antara masa anda membeli rumah flip dan ketika anda menutup penjualannya. Bergantung pada jenis pembaikan yang diperlukan, anda boleh melihat jangka masa dari 8 minggu hingga 6 bulan atau lebih lama.

Walau bagaimanapun, hartanah tidak mempunyai peraturan yang sukar dan cepat kerana setiap rumah berbeza, dan setiap keadaan berbeza. Mempunyai semua itik anda berturut -turut sebelum anda membeli rumah membuat anda kurang berkemungkinan akan mengalami kejutan, seperti masalah struktur yang melambatkan proses pembaikan atau kehabisan wang sebelum rumah dibaiki. Ingat bahawa membalikkan rumah adalah keputusan perniagaan, jadi gunakan logik dan angka keras daripada emosi ketika membeli rumah untuk flip, dan anda akan mendahului permainan.

Foto: Istockphoto.com

Pemikiran terakhir

Membuang rumah menarik kerana ia menawarkan tarikan untuk menjana wang besar dengan cepat. Walau bagaimanapun, bukan pelaburan yang mudah. Ia memerlukan penyelidikan pasaran perumahan dan melapisi ejen yang dapat membantu menavigasi pembelian dan penjualan rumah, serta kontraktor yang dapat mengendalikan pengemaskinian dan pembaikan.

Jumlah wang yang diperolehi dari rumah membalikkan berbeza dari satu komuniti ke yang seterusnya dan bergantung kepada beberapa faktor. Flippers rumah yang membetulkan dan membalikkan rumah tunggal setahun sebagai hobi boleh mendapat mana -mana dari $ 5,000 hingga $ 50,000 atau lebih, sementara seseorang yang membeli dan membalik banyak rumah dalam setahun dapat memperoleh lebih dari $ 200,000. Jumlah keuntungan juga bergantung pada memilih rumah yang betul, menyewa kontraktor yang tepat, dan bekerja dengan ejen hartanah teratas.

Untuk berjaya, rumah flip harus dibeli dengan harga yang lebih rendah daripada nilai pasaran yang adil, yang biasa apabila rumah memerlukan pembaikan, dan pemilik semasa tidak mahu meluangkan masa atau membayar pembaikan. Ia juga mesti terletak di komuniti dengan pasaran hartanah yang sihat.

Pembatalan rumah tidak perlu sukar, selagi anda mengikuti amalan yang baik dan jangan cuba melakukannya sendiri. Caranya untuk membalik rumah yang menguntungkan adalah untuk mengelakkan dorongan membeli dan menentang keinginan untuk mengemas kini rumah dengan cara yang sesuai dengan citarasa peribadi anda dan bukannya pembeli rumah purata.