Sekiranya saya memasukkan klausa peningkatan dalam tawaran hartanah saya?

Foto: Istockphoto.com

Q: Saya berfikir untuk membuat tawaran di harta tanah. Ejen hartanah saya mencadangkan agar saya memasukkan klausa peningkatan. Walau bagaimanapun, saya yakin saya boleh membeli rumah ini kerana tidak ada tawaran lain. Sekiranya saya mengikuti nasihat ejen saya atau membuat tawaran saya? Dan apakah klausa peningkatan?

Pada: Sebagai pembeli rumah, anda mungkin meletakkan terlalu banyak keyakinan terhadap tawaran anda. Hanya kerana anda tidak mempunyai persaingan yang diketahui tidak bermaksud anda akan mendapat harta itu. Walaupun anda merasa yakin bahawa anda akan memenangi harta benda, mungkin ada yang membuat tawaran terakhir yang lebih tinggi. Inilah sebabnya mengapa ia adalah idea yang baik untuk memasukkan klausa peningkatan hartanah dalam perjanjian pembelian anda, sehingga anda berpeluang untuk melampaui tawaran yang lebih tinggi daripada tawaran awal anda tetapi dalam julat yang anda sanggup membayar.

Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut mengenai apa klausa peningkatan dalam hartanah dan mengapa anda harus mempertimbangkan termasuk satu dalam tawaran anda.

Berkaitan: Apakah penyenaraian poket di hartanah?

Foto: Istockphoto.com

Apakah klausa peningkatan?

Klausa peningkatan (atau eskalator) secara automatik memulakan proses rundingan atas tawaran anda untuk membeli rumah sekiranya pembeli lain melebihi anda. Dalam urus niaga standard tanpa klausa peningkatan, jika anda membida rumah dan seseorang datang dan meletakkan tawaran yang lebih tinggi dan penjual menerima tawaran yang lebih tinggi, anda kehilangan peluang untuk membeli rumah. Tetapi klausa peningkatan memberi anda peluang untuk secara automatik mempercepatkan tawaran anda sehingga angka yang telah ditetapkan.

Klausa peningkatan biasanya mengandungi tiga komponen utama.

Jadi bagaimana klausa peningkatan berfungsi? Biasanya, ejen hartanah anda akan membantu anda membuat perjanjian pembelian. Mereka juga boleh mendapatkan bantuan peguam hartanah untuk memastikan klausa peningkatan ditulis dengan betul. Apa yang ditawarkan oleh Escalator pada dasarnya adalah bahawa anda menawarkan jumlah tertentu untuk harta itu. Tetapi jika pembeli lain menawarkan jumlah yang sama atau lebih daripada tawaran anda, klausa peningkatan menunjukkan anda bersedia untuk meningkatkan tawaran anda secara bertahap dengan jumlah yang ditetapkan sehingga anda mencapai topi yang ditentukan. Berikut adalah contoh bagaimana ini dapat disusun:

Tawaran asal: $ 450,000
Jumlah peningkatan: $ 5,000
Harga maksimum: $ 550,000

Menurut Freddie Mac, proses peningkatan seperti ini: Sekali penjual menerima tawaran yang lebih tinggi dari pembeli lain, penjual mesti membentangkan kepada anda bukti kukuh tawaran yang lebih tinggi daripada anda. Menggunakan jumlah di atas, jika pembeli bersaing membuat tawaran $ 460,000 di atas harta itu, klausa peningkatan anda secara automatik akan mengalahkan tawaran itu dengan mengatasi $ 465,000. Ini akan berulang -ulang sehingga harga maksimum $ 550,000 dicapai.

Dalam kebanyakan kes, ini akan berakhir lama sebelum mencapai harga maksimum anda, dengan anda mungkin memenangi rumah. Walau bagaimanapun, di pasaran penjual yang kuat, terutamanya di kawasan permintaan tinggi, tawaran boleh pergi beberapa ratus ribu dolar atas harga yang diminta rumah.

Foto: Istockphoto.com

Klausa peningkatan boleh bermanfaat di pasaran penjual.

Sekiranya anda mempertimbangkan termasuk klausa peningkatan di pasaran penjual? Mungkin idea yang baik untuk berbuat demikian, memandangkan inventori perumahan mungkin rendah dan permintaannya tinggi. Berikut adalah beberapa sebab anda harus mempertimbangkan klausa peningkatan di pasaran penjual.

• Ia dapat menghapuskan permainan kucing dan tikus. Di pasaran penjual panas, penjual mungkin perlu berulang -alik dengan banyak pembeli berpotensi. Manfaat untuk mempunyai klausa peningkatan di pasaran penjual adalah bahawa ia membolehkan penjual mengetahui tawaran terendah dan tertinggi anda dengan segera. Ini dapat membuat keputusan mereka lebih mudah.
• Klausa peningkatan dapat mempercepat proses. Walaupun klausa peningkatan dapat mencetuskan rundingan dan bahkan perang bidaan, ada kalanya ia juga dapat menempatkan tawaran lain untuk berehat. Sekiranya jumlah peningkatan anda berlaku beberapa ribu di atas apa yang pembeli lain sanggup membayar, anda boleh memenangi harta itu dengan segera.
• Di pasaran penjual panas, klausa peningkatan mungkin satu -satunya pilihan untuk dipertimbangkan. Mungkin ada banyak tawaran tinggi. Oleh itu, untuk mengelakkan diri daripada membuat satu tawaran, mungkin idea yang baik untuk memasukkan klausa peningkatan. Bersiaplah untuk mencapai harga yang tinggi kerana anggaran anda membenarkan.

Dalam kebanyakan kes, ejen hartanah akan mencadangkan termasuk klausa peningkatan hanya jika mereka pasti ada persaingan sengit terhadap harta tertentu. Walau bagaimanapun, walaupun persaingan seolah -olah kurang, jika pasaran keseluruhan sangat menyokong penjual, pilihan paling selamat anda adalah untuk memasukkan klausa peningkatan dalam tawaran anda. Keadaan pasaran sedemikian boleh membawa beberapa pembeli minit terakhir yang mencetuskan perang bidaan hartanah, yang boleh mengetuk tawaran anda dari meja. Penjual boleh beralih kepada pembeli dengan tawaran yang lebih baik, terutamanya jika pembeli minit terakhir ingin membeli rumah dengan wang tunai.

"Ia sentiasa bernilai meletakkan klausa peningkatan ke dalam kontrak anda jika sifat kompetitif harta itu memerlukannya," kata Stephen Michalakos, ejen hartanah di Engel & Völkers di St. Petersburg, Florida. Michalakos menambah bahawa apabila pasaran berubah dengan kenaikan kadar faedah, kemungkinan lebih sedikit rumah akan menjual beratus -ratus ribu harga yang diminta, "tetapi klausa peningkatan akan berfungsi sebagai alat walaupun hanya untuk mengalahkan satu tawaran bersaing lain."

Berkaitan: Pakar menerangkan istilah hartanah yang paling membingungkan

Terdapat kelemahan untuk klausa peningkatan.

Walaupun peningkatan dapat bermanfaat, terutama di pasaran penjual, terdapat beberapa kelemahan untuk memasukkannya dalam tawaran anda. Berikut adalah beberapa.

• Ia mungkin tidak kelihatan seperti tawaran menarik kepada penjual. Sekiranya penjual mempunyai banyak tawaran di atas meja dan satu dengan klausa peningkatan, mereka mungkin lebih suka tawaran tradisional di mana pembeli hanya mengemukakan tawaran terbaik mereka.
• Rundingan boleh melambatkan garis masa jualan. Anda bukan satu -satunya yang berada di tarikh akhir untuk bergerak. Penjual mungkin perlu meninggalkan harta itu secepat mungkin atas alasan peribadi. Menambah klausa peningkatan boleh menyebabkan kelewatan dalam proses jualan dan mengganggu garis masa mereka.
• Anda mungkin tidak mendapat harta itu selepas semua. Tidak kira berapa banyak wang yang anda sanggup memakai harta benda, perlu diingat bahawa wang bukanlah satu -satunya faktor yang boleh dipertimbangkan oleh penjual. Klausa peningkatan tidak semestinya menjamin bahawa anda akan mendapat rumah. Sebagai contoh, jika penawar yang lebih rendah dapat ditutup di rumah lebih awal daripada yang anda boleh, penjual mungkin mengambil tawaran itu sebaliknya.

Dalam beberapa kes, klausa peningkatan mungkin tidak diperlukan dan mungkin juga berfungsi terhadap pembeli. Menurut Megan Micco, Broker Associate di Meganmicco.com di Berkeley, California, "Ejen hartanah tempatan yang berpengalaman akan mempunyai pemahaman yang kuat tentang trend harga di pasaran tempatan mereka. Mereka sepatutnya dapat meramalkan harga jualan terakhir dalam jarak sempit dan menasihati pelanggan mereka dengan sewajarnya, "katanya. "Oleh itu, tidak perlu memasukkan klausa peningkatan."

Micco memberi amaran selanjutnya bahawa meletakkan klausa peningkatan dalam perjanjian pembelian kediaman boleh menjadi bendera merah untuk ejen penyenaraian, menjelaskan, "Ini adalah tanda bahawa pembeli sama ada berharap untuk mendapatkan perjanjian dengan mengundurkan diri dengan harga jualan yang mungkin, atau mereka diwakili oleh ejen yang tidak berpengalaman yang tidak menasihatkan pelanggan mereka mengenai apa yang diperlukan untuk memenangi tawaran dalam pasaran yang kompetitif."

Foto: Istockphoto.com

Pertimbangkan untuk menambah kontingensi penilaian.

Kontingensi penilaian membolehkan anda memecahkan kontrak pembelian rumah jika penilaian mendedahkan bahawa nilai rumah jauh lebih rendah daripada harga jualan yang dipersetujui.

Penilaian agak tipikal dalam urus niaga hartanah dan sering dikehendaki oleh syarikat gadai janji pembeli, yang ingin memastikan harta itu bernilai jumlahnya pembiayaan. Sekiranya penilaian kembali tidak sesuai dengan harga pembelian, bank boleh menolak untuk membiayai harga pembelian penuh. Ini bermakna pembeli perlu menghasilkan wang tambahan untuk menampung perbezaan antara harga jualan dan apa yang bank sanggup membiayai.

Walau bagaimanapun, kontingensi penilaian adalah "bendera merah" yang lain yang boleh dihindari oleh penjual, terutamanya jika kontingensi itu berada di atas klausa peningkatan, yang mana penjual mungkin juga menjadi komplikasi yang membebankan.

"Di pasaran penjual yang kuat, sangat sukar untuk dikuasai sebagai pembeli dengan apa -apa jenis kontingensi," kata Micco.

Walau bagaimanapun, anda membentangkan tawaran anda, penting untuk mempertimbangkan dengan teliti semua perangkap yang berpotensi. Per Michalakos, "Jika anda membeli rumah melalui pembiayaan, termasuk kontingensi penilaian dengan klausa eskalasi anda akan mengambil sedikit kreativiti kewangan dari pro gadai janji yang baik, dan penasihat hartanah yang hebat.

Sekiranya anda membayar wang tunai untuk rumah baru anda, walaupun, permainan berubah. "Banyak tawaran adalah semua wang tunai dan tidak memerlukan pinjaman atau penilaian sama sekali," kata Micco. Sekiranya anda memilih untuk melepaskan penilaian, maka kontingensi penilaian, tentu saja,.

Akhirnya, jika anda memilih untuk memasukkan klausa peningkatan hartanah dalam tawaran anda-dengan atau tanpa penilaian kontingensi-Michalakos menawarkan nasihat ini: "Maksimum peningkatan anda harus dianggap sebagai tawaran terbaik, tertinggi, dan akhir anda. Anda harus menyedari bahawa maksimum peningkatan anda mungkin dipukul oleh tawaran lain."

Berkaitan: Laman web hartanah terbaik pada tahun 2022