Diselesaikan! Bagaimana pinjaman pembinaan berfungsi?

Foto: Depositphoto.com

S: Saya ingin membeli rumah sebentar tetapi tidak ada yang sesuai dengan kriteria yang saya cari. Sebaliknya, saya sedang mempertimbangkan untuk membina rumah dari awal, tetapi saya memerlukan cara untuk membiayainya. Bagaimana pinjaman pembinaan berfungsi, Dan bagaimana saya tahu mana yang sesuai untuk saya?

Pada: Sekiranya anda tertanya -tanya, "Bagaimana pinjaman pembinaan berfungsi?" kamu tidak keseorangan. Pinjaman pembinaan adalah sejenis pinjaman yang membantu menampung kos membina rumah baru. Terdapat beberapa jenis pinjaman pembinaan, yang sesuai untuk keperluan peminjam yang berbeza -beza. Jenis utama termasuk pinjaman pembinaan sahaja, pinjaman pembinaan-ke-kekal, dan pinjaman pembina pemilik, walaupun terdapat juga beberapa pilihan jika anda ingin menyelesaikan projek pengubahsuaian utama di rumah yang ada.

Jenis pinjaman pembinaan yang anda pilih bergantung secara langsung pada projek itu sendiri, tetapi ada juga pertimbangan lain. Pinjaman pembinaan dilihat lebih berisiko oleh peminjam daripada gadai janji tradisional adalah atas beberapa sebab, yang boleh menjadikan mereka lebih sukar untuk memenuhi syarat untuk. Itu juga bermakna bahawa anda mungkin mendapati kadar pinjaman pembinaan yang lebih tinggi berbanding dengan kadar gadai janji tradisional. Ketahui lebih lanjut mengenai apa jenis pinjaman yang diperlukan, bagaimana pinjaman pembinaan berfungsi, dan kebaikan dan keburukan masing -masing supaya anda dapat memilih pinjaman pembinaan terbaik untuk anda.

A pinjaman pembinaan adalah pinjaman jangka pendek yang digunakan untuk membiayai pembinaan harta kediaman.

Pinjaman pembinaan adalah sejenis pinjaman yang membantu dana peminjam pembinaan kediaman; paling biasa rumah baru. Jenis pinjaman jangka pendek ini dapat menampung kos pembelian tanah, kos buruh kontraktor, dan bahan binaan dan permit yang diperlukan untuk menyelesaikan projek. Sebaik sahaja rumah dibina, peminjam boleh memohon gadai janji tradisional untuk membayar pinjaman pembinaan, atau boleh memilih untuk secara automatik menukar pinjaman pembinaan menjadi gadai janji tradisional. Tidak seperti pinjaman tradisional yang menyediakan peminjam dengan dana secara langsung, pinjaman pembinaan memberikan pembayaran kepada kontraktor yang sedang membina rumah di pelbagai peringkat sepanjang proses pembinaan rumah.

Sebelum meluluskan pinjaman, pemberi pinjaman mungkin akan menghendaki peminjam untuk menyewa pembina yang bereputasi yang boleh mendapatkan pekerjaan yang dilakukan dalam tempoh masa pinjaman, menyelesaikan kerja dengan baik, dan menguruskan pembayaran pinjaman dengan betul untuk menyelesaikan projek tersebut. Peminjam boleh menemui kontraktor yang bereputasi dengan berunding.

Pinjaman pembinaan dilihat sebagai risiko yang lebih tinggi daripada gadai janji tradisional dan oleh itu cenderung mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi.

Pinjaman pembinaan secara amnya dilihat lebih berisiko kepada peminjam daripada jenis pinjaman rumah yang lebih tradisional. Terdapat dua sebab utama untuk ini.

Pertama, pinjaman pembinaan bukan pinjaman selamat dengan cara yang sama bahawa gadai janji adalah. Dengan gadai janji, peminjam meletakkan rumah sebagai cagaran, yang bermaksud pemberi pinjaman akan dapat menjual rumah untuk memulihkan kerugiannya jika peminjam memungkiri pinjaman. Ini tidak biasanya berlaku dengan pinjaman pembinaan, melainkan peminjam sudah memiliki tanah di mana rumah itu akan dibina; Dalam kes itu, peminjam boleh meletakkan tanah itu sebagai cagaran dan mungkin dapat memperoleh kadar faedah yang lebih rendah. Walau bagaimanapun, peminjam yang mengambil pinjaman pembinaan untuk pembelian tanah selain pembinaan rumah pada umumnya akan mempunyai kadar yang lebih tinggi dan mungkin lebih sukar untuk memenuhi syarat untuk pinjaman.

Kedua, pinjaman pembinaan mempunyai istilah yang lebih pendek daripada gadai janji tradisional. Walaupun peminjam boleh mengeluarkan gadai janji 15 atau 30 tahun, pinjaman pembinaan mempunyai syarat yang lebih pendek sekitar 12 hingga 18 bulan. Sebab untuk jangka masa pinjaman yang lebih pendek adalah bahawa pinjaman pembinaan hanya dimaksudkan untuk menampung tempoh masa ketika rumah sedang dibina, yang sering setahun atau dua atau kadang -kadang kurang. Sekiranya projek itu ditangguhkan dan akhirnya mengambil masa lebih lama daripada kontraktor yang dianggarkan pada mulanya, ini boleh menyebabkan peminjam tidak dapat membayar pinjaman pada akhir tempoh. Malah bencana alam seperti banjir boleh menggagalkan projek pembinaan dan memanjangkan projek di luar jangka masa pinjaman pembinaan. Oleh kerana pemberi pinjaman membuat pinjaman jangka pendek untuk sejumlah besar wang, pinjaman ini dianggap berisiko dan cenderung mempunyai keperluan yang lebih ketat untuk kelayakan daripada yang akan berlaku untuk gadai janji tradisional.

Kerana pinjaman pembinaan lebih berisiko dan oleh itu biasanya mempunyai kadar yang lebih tinggi, peminjam harus mempertimbangkan dengan teliti menilai kewangan mereka sebelum memohon pinjaman untuk menentukan sama ada kadar faedah yang lebih tinggi adalah sesuatu yang mereka mampu secara realistik.

Foto: Depositphoto.com

Terdapat beberapa jenis yang berbeza pinjaman pembinaan rumah.

Seperti yang dinyatakan sebelum ini, terdapat beberapa jenis pinjaman pembinaan rumah yang berbeza untuk peminjam untuk dipilih. Jenis pertama adalah pinjaman pembinaan sahaja. Jenis pinjaman ini membiayai kos untuk membina rumah baru untuk panjang projek pembinaan. Sebaik sahaja pembinaan rumah selesai pada akhir tempoh pinjaman, peminjam mesti membayar baki, biasanya dengan memohon gadai janji tradisional untuk membiayai rumah. Ini dipanggil pinjaman akhir. Pembiayaan rumah membina cara ini boleh bermakna membayar lebih banyak yuran, seperti kos penutupan, kerana peminjam pada dasarnya memohon dua pinjaman berasingan.

Pilihan lain adalah pinjaman pembinaan-ke-kekal. Jenis pinjaman ini membiayai kos pembinaan rumah dan kemudian menukarkan gadai janji tradisional pada akhir tempoh pinjaman pembinaan. Manfaat pinjaman pembinaan jenis ini adalah bahawa peminjam hanya perlu membayar satu set kos penutupan daripada kedua-dua yang diperlukan dengan pinjaman pembinaan sahaja dan kemudian gadai janji tradisional, yang dapat menyelamatkan wang peminjam. Dengan kedua-dua pinjaman pembinaan dan pembinaan-ke-kekal, pembayaran pinjaman peminjam biasanya hanya faedah, dengan baki utama yang akan dibayar pada akhir pinjaman.

Peminjam yang merupakan pembina dengan perdagangan mungkin dapat memenuhi syarat untuk pinjaman pemilik pembina. Dalam senario ini, peminjam bertindak sebagai kontraktor umum mereka sendiri dan melengkapkan pembinaan rumah mereka sendiri. Walau bagaimanapun, untuk memenuhi syarat untuk jenis pinjaman ini, peminjam secara amnya perlu membuktikan bahawa mereka berpengalaman, berpendidikan, dan berlesen, dan oleh itu dapat menyelesaikan pekerjaan itu tepat pada masanya, anggaran, dan sehingga keperluan kod bangunan tempatan. Oleh itu, jenis pinjaman ini biasanya bukan pilihan yang realistik untuk banyak peminjam kecuali mereka mempunyai pengalaman kerja profesional dalam pembinaan.

Akhirnya, peminjam boleh memilih untuk memohon pinjaman pengubahsuaian jika mereka membuat kemas kini besar atau perubahan ke rumah yang ada dan bukannya membina yang baru. Satu pilihan sedemikian ialah pinjaman pemulihan 203 (k) Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan. Pinjaman jenis ini membolehkan peminjam membiayai kedua -dua rumah itu sendiri dan pembaikan yang diperlukan. Ini adalah pilihan yang baik untuk rumah yang lebih tua yang memerlukan banyak kerja, yang biasanya tidak layak untuk gadai janji tradisional. Menggunakan pinjaman ini, peminjam akan membeli dan mengubahsuai sepenuhnya rumah semasa membuat satu pembayaran bulanan. Idea di sebalik jenis pinjaman ini adalah untuk membantu calon pemilik rumah membeli "pembekal-pembekal" dan dapatkannya sehingga kini dan boleh didiami.

Pemberi pinjaman asas pembangun kadar faedah pinjaman pada kredit peminjam dan kewangan, serta saiz pinjaman dan istilah.

Bagi peminjam yang ingin mengambil pinjaman pembinaan rumah, tempat yang baik untuk memulakan adalah menilai kewangan mereka, termasuk memeriksa skor kredit mereka, melihat nisbah hutang kepada pendapatan mereka, dan menggunakan kalkulator pinjaman pembinaan untuk menentukan bagaimana Pinjaman pembinaan akan sesuai dengan anggaran keseluruhan mereka. Apabila memohon pinjaman pembinaan, penting bagi peminjam untuk mengendalikan daya maju kewangan mereka kerana pinjaman mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi dan lebih sukar untuk memenuhi syarat daripada jenis pinjaman lain.

Salah satu peminjam telah memohon pinjaman, pemberi pinjaman akan menilai kesihatan kewangan peminjam ketika mengkaji permohonan dan menentukan sama ada untuk memberikan pinjaman kepada calon peminjam. Pemberi pinjaman biasanya akan melihat skor kredit peminjam dan meminta kertas kerja termasuk stok cek baru -baru ini, maklumat akaun bank, dan pulangan cukai untuk menilai kewangan peminjam. Ini akan membantu pemberi pinjaman menentukan sama ada peminjam boleh membayar balik pinjaman pada akhir tempoh. Pemberi pinjaman juga akan mengambil kira jumlah wang yang dipinjam untuk projek bangunan dan berapa lama masa yang diperlukan untuk membayar balik apabila memutuskan sama ada untuk meluluskan pinjaman.

Bagi peminjam dengan skor kredit yang adil yang mungkin menghadapi masalah untuk memberi pinjaman pembinaan, terdapat pilihan pinjaman pembinaan yang disokong FHA. Satu pilihan adalah pinjaman pembinaan rapat satu kali FHA, yang membolehkan peminjam menggulung pembelian tanah, pembinaan rumah baru, dan gadai janji akhirnya menjadi satu pinjaman untuk mengelakkan membayar kos penutupan dua kali. FHA memerlukan peminjam untuk meletakkan sekurang -kurangnya 3.5 peratus atas pinjaman ini. Peminjam dengan bayaran pendahuluan minimum memerlukan skor kredit sekurang -kurangnya 580 untuk memenuhi syarat; Peminjam yang meletakkan 10 peratus atau lebih boleh memenuhi syarat dengan skor kredit minimum sebanyak 500.

Foto: Depositphoto.com

Peminjam biasanya dikehendaki memberikan pemberi pinjaman dengan garis masa, pelan, dan anggaran untuk projek pembinaan.

Pemberi pinjaman biasanya akan meminta maklumat yang sangat terperinci dari peminjam untuk meluluskan pinjaman. Ini termasuk maklumat dari kontraktor seperti The Project Timeline, pelan terperinci pembinaan baru, dan anggaran yang realistik. Ini membolehkan pemberi pinjaman untuk menghiasi sepenuhnya kontraktor dan rancangan pembinaan untuk memastikan semuanya teratur dan menentukan berapa banyak yang akan dipinjamkan kepada peminjam jika pinjaman diluluskan.

Garis masa projek juga penting kerana ia memberi pemberi pinjaman idea tentang apa yang seharusnya dilakukan. Adalah penting bahawa jangka masa pinjaman sepadan dengan jumlah masa projek pembinaan akan diambil, kerana jika projek itu berjalan di atas peminjam mungkin tidak dapat membayar pinjaman pada masa istilah berakhir. Anggaran juga penting kerana jika projek itu melebihi anggaran, pinjaman mungkin tidak mencukupi untuk menampung kos pembinaan.

Sekiranya peminjam dan kontraktor mereka tidak dapat memberikan maklumat ini kepada pemberi pinjaman, ia boleh menyebabkan pinjaman ditolak.

Pemberi pinjaman biasanya akan mengkaji kontraktor untuk memastikan mereka dilesenkan dan berpengalaman sebelum meluluskan a pinjaman pembinaan.

Di samping mengkaji rancangan dan belanjawan pembinaan, pemberi pinjaman akan memastikan kontraktor itu dilesenkan, diinsuranskan, dan berpengalaman dan memegang lesen yang diperlukan untuk beroperasi secara tempatan. Mereka juga boleh melihat jika kontraktor terkini mengenai pensijilan; Bagi peminjam yang menggunakan kerusi roda, sebagai contoh, pemberi pinjaman mungkin memeriksa bahawa kontraktor adalah ADA (Akta Orang Kurang Upaya Amerika) jika kontraktor akan membina rumah yang mematuhi ADA (kadang-kadang dipanggil Universal Home Design).

Pemberi pinjaman juga akan melihat pengalaman membina rumah kontraktor. Pemberi pinjaman mahukan kontraktor yang mempunyai pengalaman bertahun -tahun dan terkenal dan terkenal di bidang mereka. Untuk memastikan kontraktor akan memenuhi keperluan pemberi pinjaman, peminjam boleh mencari kontraktor melalui Persatuan Kebangsaan Pembina Rumah. Kontraktor yang menjadi ahli persatuan profesional ini sering memenuhi kriteria ketat untuk kecemerlangan dan mempunyai pengalaman membina rumah secara khusus. Menjadi sebahagian daripada persatuan profesional juga bermaksud kontraktor mungkin akan menerima latihan yang berterusan dan bersaing dengan perkembangan terkini dalam bidang mereka. Kerana kontraktor sangat teliti diteliti oleh peminjam, itu satu lagi alasan untuk peminjam menjalankan penyelidikan menyeluruh sebelum memilih kontraktor.

Foto: Depositphoto.com

Pemberi pinjaman membuat pembayaran, yang dipanggil "menarik," kepada kontraktor pada fasa yang berlainan dalam projek pembinaan.

Selepas mengkaji kewangan peminjam, kelayakan kontraktor, dan butiran projek pembinaan, pemberi pinjaman akan meluluskan pinjaman jika mereka yakin bahawa pinjaman itu akan dibayar dan projek itu selesai dalam tempoh pinjaman. Selepas itu, pemberi pinjaman akan membuat pembayaran, juga dipanggil cabutan, kepada kontraktor secara langsung.

Walaupun pinjaman tradisional membebaskan wang kepada pemegang gadai janji apabila ditutup, pembayaran pinjaman pembinaan terus kepada kontraktor tanpa pemilik rumah menyentuh mereka. Cabutan berjadual ini pergi ke kontraktor semasa menetapkan fasa projek pembinaan untuk membayar buruh dan bahan. Ini adalah salah satu sebab yang begitu banyak perancangan harus masuk ke dalam projek sebelum pinjaman diluluskan. Pemberi pinjaman perlu mengetahui jadual projek supaya mereka tahu bila hendak menghantar cabutan kepada kontraktor. Walaupun pinjaman pembinaan sukar untuk dijamin, mereka juga boleh bermakna pengurusan kewangan yang lebih mudah untuk peminjam, kerana semua peminjam perlu bimbang adalah membuat pembayaran pinjaman bulanan sementara pemberi pinjaman menjaga membayar kontraktor.

Beberapa contoh masa apabila pemberi pinjaman mungkin membuat pembayaran kepada kontraktor termasuk apabila asas dituangkan, apabila dinding dan bumbung dibingkai, apabila drywall dipasang, apabila paip dan lekapan ditambah, apabila trim dipasang, dan Apabila sentuhan penamat selesai.

Peminjam biasanya membuat pembayaran faedah sahaja semasa pinjaman pembinaan jangka masa dan perlu membayar pinjaman setelah pembinaan selesai.

Satu lagi perbezaan antara gadai janji tradisional dan pinjaman pembinaan adalah bahawa peminjam biasanya membuat pembayaran faedah sahaja semasa tempoh pinjaman, dan kemudian membayar baki selepas rumah telah dibina sepenuhnya. Ini boleh membuat pembayaran cukup terkawal dalam tempoh ketika rumah sedang dibina. Bagi peminjam yang menambah pinjaman pembinaan kepada perbelanjaan hidup biasa mereka, ini boleh menjadi manfaat yang besar. Contohnya, peminjam mungkin membayar gadai janji di rumah mereka sekarang sementara yang baru dibina, yang boleh merasa seperti mempunyai dua gadai janji pada masa yang sama. Sebagai alternatif, peminjam mungkin berada di antara kediaman sementara rumah mereka sedang dibina, jadi mereka mungkin mempunyai perbelanjaan tambahan seperti membayar sewa di perumahan sementara. Bayaran faedah sahaja boleh menjadikan belanjawan pada masa ini lebih mudah diurus.

Sekiranya peminjam tidak mahu menunggu untuk membayar pinjaman selepas projek selesai, mereka mungkin dapat bercakap dengan pemberi pinjaman mereka tentang membayar beberapa prinsipal pinjaman semasa tempoh pembinaan, dengan syarat belanjawan mereka dapat mengendalikannya.

Setelah rumah selesai, peminjam mungkin mempunyai pilihan untuk menukar pinjaman pembinaan kepada gadai janji tradisional.

Peminjam yang memilih pinjaman pembinaan ke kekal secara automatik akan meminjamkan pinjaman mereka ke dalam gadai janji sebaik sahaja rumah telah dibina. Pinjaman jenis ini juga dirujuk sebagai pinjaman pembinaan satu-dekat, kerana peminjam tidak perlu berurusan dengan penutupan dan kos yang berkaitan setelah rumah selesai. Peminjam boleh mengeluarkan pinjaman pembinaan-ke-kekal untuk membiayai pembelian tanah dan pembinaan rumah baru, dan kemudian secara automatik mempunyai gadai janji untuk mengambil tempat pinjaman pembinaan. Selepas itu, peminjam akan membayar pinjaman kerana mereka akan mendapat gadai janji, dengan bayaran bulanan yang terdiri daripada prinsipal dan faedah untuk tempoh 15 hingga 30 tahun.

Jika peminjam memilih pinjaman pembinaan sahaja, mereka perlu menentukan cara membayar baki pinjaman sebaik sahaja projek bangunan rumah selesai pada akhir tempoh pinjaman. Ramai peminjam akan memilih untuk mengeluarkan gadai janji untuk membayar pinjaman dalam tempoh masa yang ditetapkan, biasanya 15 hingga 30 tahun. Tetapi tidak seperti pinjaman pembinaan-ke-kekal, peminjam yang memilih pinjaman hanya pembinaan mesti memohon gadai janji baru, yang bermaksud membayar kos penutupan dua kali. Walau bagaimanapun, sesetengah peminjam mungkin lebih suka melakukannya dengan cara ini, kerana ia membolehkan mereka membeli -belah dan mencari kadar gadai janji yang paling rendah untuk mereka pada masa itu. Untuk menentukan jenis pinjaman pembinaan yang mana untuk memohon, peminjam boleh melihat kos penutupan purata dan kadar faedah gadai janji untuk melihat pilihan mana yang menawarkan penjimatan potensi terbesar kepada mereka.