Diselesaikan! Bagaimana kerja sewa-ke-sendiri di rumah membeli?

Foto: Istockphoto.com

S: Saya mahu membeli rumah, tetapi skor kredit saya tidak bagus dan saya tidak cukup disimpan untuk pembayaran pendahuluan. Saya pernah mendengar tentang sewa, tetapi saya tidak pasti apa maksudnya. Bagaimana kerja sewa-ke-sendiri, dan adakah idea yang baik?

A: Anda pasti tidak bersendirian dengan berjuang untuk menaikkan skor kredit anda atau menjimatkan bayaran pendahuluan. Menurut Experian, hampir satu pertiga dari u.S. Pengguna mempunyai skor kredit sebanyak 670 atau kurang. Penjimatan untuk bayaran pendahuluan juga lebih sukar memandangkan harga rumah telah melampaui pendapatan isi rumah dalam 50 tahun yang lalu, menurut analisis hartanah yang bijak.

Masuk ke rumah sewa-ke-sendiri boleh menjadi satu cara untuk mengunci di rumah yang anda suka semasa membina kredit dan ekuiti anda dengan pembayaran bulanan. Tetapi sebelum anda melompat masuk, mari kita pecahkan bagaimana kerja sewa sendiri, apabila ia mungkin memberi manfaat kepada pembeli, dan syarat-syarat dengan perjanjian sewa-ke-sendiri yang anda ingin pertimbangkan.

Baca terus untuk belajar bagaimana menyewa rumah.

Apa yang disewa?

Sewa-ke-milik adalah kontrak di mana pembeli bersetuju untuk menyewa rumah untuk jumlah masa yang ditetapkan sebelum berpotensi membeli harta dari tuan tanah. Pembeli dan penjual menandatangani perjanjian sewa ke sendiri yang serupa dengan perjanjian pajakan biasa dan termasuk syarat-syarat seperti berapa lama pembeli akan menyewa rumah dan kos sewa.

Perjanjian sewa-ke-ke-tipikal juga termasuk butiran seperti berapa banyak sewa bulanan akan menuju ke harga pembelian rumah, jika penyewa mempunyai pilihan untuk mundur dari membeli rumah, dan harga pembelian keseluruhan.

Berkaitan: Inilah yang dinaikkan harga sewa untuk pasaran perumahan

Bagaimana kerja sewa ke sendiri?

Prosesnya tidak semudah yang kedengarannya. Sekilas pandang, menyewa kerja-kerja sendiri oleh penyewa yang menyewa rumah dari tuan tanah sebelum mempunyai pilihan untuk membeli harta itu sebaik sahaja pajakan naik. Dalam sesetengahnya, tetapi tidak semua, perjanjian pajakan ke sendiri, peratusan sewa penyewa menuju ke bawah pembayaran rumah. Ini bermakna pembayaran bulanan penyewa biasanya lebih tinggi daripada perjanjian sewa tradisional kerana mereka membayar ekuiti ke rumah selain disewa.

Selepas tempoh pajakan selesai, penyewa boleh memutuskan untuk menggunakan wang yang terkumpul ke arah bayaran pendahuluan untuk membeli rumah atau, bergantung pada perjanjian sewa-ke-sendiri, memutuskan untuk beralih ke tempat lain.

Terdapat dua jenis perjanjian sewa-ke-sendiri.

Foto: Istockphoto.com

Sebelum memasuki kontrak sewa-ke-sendiri, penting bagi pembeli dan penjual untuk mempertimbangkan jenis kontrak yang paling sesuai dengan keperluan mereka. Dua jenis utama perjanjian sewa-ke-sendiri adalah pilihan pajakan atau pembelian pajakan. Kedua -dua kontrak menggariskan keperluan pajakan tetapi mempunyai kewajipan yang berbeza ketika membeli rumah.

Perjanjian pajakan-pilihan Benarkan penyewa pilihan untuk membeli rumah pada akhir pajakan. Sekiranya penyewa berminat di rumah tetapi tidak positif mereka mahu membelinya, perjanjian pilihan pajakan memberi mereka hak untuk membeli rumah atau fleksibiliti untuk menyampaikan pembelian sebaik sahaja pajakan naik. Oleh kerana pembeli mempunyai lebih banyak kebebasan dengan jenis perjanjian ini, mereka biasanya membayar yuran tambahan yang disebut yuran pilihan.

Perjanjian pajakan membeli menggariskan bahawa penyewa diwajibkan secara kontrak untuk membeli harta itu pada akhir tempoh pajakan. Perjanjian pembelian pajakan biasanya termasuk harga pembelian set rumah, yang bermaksud pembeli dikunci ke dalam harga rumah, sama ada atau tidak mereka mampu apabila pajakan berakhir dan sama ada atau tidak harta itu dinilai pada harga itu. Pembeli yang berjuang untuk mendapatkan kelulusan untuk gadai janji mungkin ingin mengelakkan persetujuan jenis ini kerana mereka akan bertanggungjawab secara kontrak untuk membeli harta itu walaupun mereka masih tidak dapat mendapatkan pinjaman.

Menyewa untuk memiliki mungkin menjadi pilihan yang baik untuk pembeli yang belum bersedia untuk gadai janji.

Sekiranya pembeli mahukan rumah tetapi memerlukan sedikit masa untuk membina kredit atau simpanan mereka sebelum mendapatkan gadai janji, mereka dapat melihat ke rumah sewa-ke-milik yang berpatutan dan kelebihan mereka. Dengan memasuki perjanjian pajakan ke sendiri dan secara konsisten membuat pembayaran bulanan, pembeli dapat meningkatkan skor kredit mereka yang dapat membantu mendapatkan diluluskan untuk gadai janji atau mencari kadar faedah yang lebih rendah. Sekiranya sewa termasuk bahagian yang menuju ke arah bayaran pendahuluan, maka pembeli juga membina ekuiti.

Di samping itu, fleksibiliti dengan perjanjian pilihan pajakan mungkin menarik bagi pembeli berpotensi yang takut penyesalan pembeli. Sekiranya pembeli memutuskan bahawa mereka tidak menyukai tanggungjawab dengan memiliki rumah atau bukan peminat kejiranan di mana rumah mereka sendiri terletak, mereka dapat dengan mudah bergerak setelah pajakan naik.

Sewa sewa-ke-sendiri boleh berisiko untuk pembeli dan penjual.

Walaupun rumah pajakan mempunyai kelebihan mereka, mereka juga mempunyai kelemahan mereka untuk pembeli dan penjual. Di sisi pembelian, pembeli mungkin terjebak dengan rumah yang mereka tidak mampu jika mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk gadai janji dan berada dalam perjanjian pajakan pembelian. Harga set perjanjian sewa-ke-sendiri juga boleh berisiko untuk pembeli jika nilai harta tidak menyokong harga belian yang digariskan dalam perjanjian pembelian pajakan.

Bagi penjual, harga rumah terkunci boleh berisiko juga. Sekiranya nilai harta rumah meningkat lebih banyak daripada harga pembelian yang dipersetujui, penjual mungkin kehilangan keuntungan yang lebih besar sekiranya mereka melakukan penjualan tradisional.

Dalam perjanjian pilihan pajakan, penjual juga tidak dijamin jualan di rumah mereka kerana penyewa mempunyai pilihan untuk menolak untuk membeli. Sekiranya tuan tanah tidak sabar -sabar untuk menjual dengan cepat, ini boleh mengecewakan dan mengharuskan mereka untuk mengembalikan harta itu untuk mencari pembeli lain.

Berkaitan: Bahagian harta anda boleh (dan tidak boleh) menyewa kepada penyewa

Kontrak sewa-ke-sendiri dapat menyimpan impian anda dari pasaran dan mengunci harga.

Foto: Istockphoto.com

Sekiranya pembeli mempunyai hati mereka di rumah tertentu tetapi tidak bersedia untuk membeli, mencadangkan perjanjian sewa-ke-sendiri dengan penjual dapat membantu pembeli mendapatkan rumah tanpa kehilangannya kepada orang lain.

Pembeli juga boleh mengunci harga rumah dengan kontrak pajakan ke sendiri kerana harga pembelian dipersetujui dengan penjual sama ada pada penandatanganan kontrak atau pada satu ketika semasa pajakan dengan penilaian. Ini bermakna jika harga pasaran rumah meningkat lebih tinggi daripada harga pembelian yang dikontrak pada akhir pajakan, pembeli boleh mendapatkan rumah dengan harga yang lebih rendah daripada jika mereka membeli rumah tanpa menyewakannya terlebih dahulu.

Sebaliknya, mengunci harga boleh berfungsi melawan pembeli juga. Sekiranya harga pasaran rumah jatuh dengan ketara di bawah harga pembelian yang dikontrak apabila pajakan berakhir, pembeli terjebak lebih banyak bayaran untuk rumah.

Di samping sewa, penyewa mungkin tertakluk kepada yuran, cukai, dan kos penyelenggaraan.

Yuran pilihan adalah pembeli kos tambahan yang mungkin lupa untuk mempertimbangkan yang boleh membuat atau memecahkan bagaimana sebenarnya sewa-ke-milik. Yuran pilihan adalah bayaran untuk pilihan untuk mempertimbangkan membeli harta pada masa akan datang dan biasa untuk perjanjian pilihan pajakan. Yuran pilihan berbeza -beza dan boleh dirunding, tetapi biasanya 1 hingga 5 peratus daripada harga pembelian.

Martin Orefice, Ketua Pegawai Eksekutif Sewa untuk Memiliki Labs, mengatakan untuk memikirkan yuran pilihan sebagai bayaran pendahuluan yang lebih berpatutan. "1 hingga 5 peratus turun jauh lebih baik daripada pembayaran paling banyak," kata Orefice.

Walau bagaimanapun, Orefice memberi amaran bahawa yuran pilihan masih boleh ditambah dan penyewa sepatutnya pasti mereka berminat untuk membeli rumah sebelum memasuki perjanjian sewa ke sendiri. "Mereka yang berminat untuk menyewa rumah sewa-ke sendiri mungkin perlu meletakkan ribuan dolar hanya untuk peluang untuk berpotensi membelinya. Tidak ada yang akan melakukan perjanjian seperti itu tanpa yakin bahawa mereka mahu membeli rumah yang dipersoalkan, "kata Orefice.

Bergantung pada perjanjian pajakan, mungkin ada lebih banyak kos bulanan bagi penyewa daripada pembayaran sewa. Penjual mungkin memerlukan penyewa untuk menampung yuran persatuan pemilik rumah (HOA), cukai harta benda, dan beberapa atau semua pembaikan dan penyelenggaraan harta itu. Ini semua adalah kos pembeli harus berfikir tentang ketika membeli rumah dan boleh membuka mata dengan mendedahkan kos tambahan yang diperlukan untuk mengekalkan rumah.

Panjang pajakan sewa-ke-sendiri berbeza dari kontrak ke kontrak.

Apabila pembeli berpotensi belajar bagaimana untuk menyewa rumah, sangat penting untuk memahami bahawa kontrak akan berbeza-beza dan panjang pajakan boleh menjadi item membuat atau memecahkan bagi pembeli dan penjual. Jennifer Murtland, Ejen Harta Tanah Cincinnati dan Pengasas bersama Podcast Kelab Perjuangan Harta Tanah, mengatakan kebanyakan kontrak sewa-ke-milik memerlukan pembeli untuk menyewa harta itu selama 1 hingga 3 tahun.

Sekiranya penyewa prihatin untuk mendapatkan skor kredit mereka atau menjimatkan wang untuk bayaran pendahuluan, pajakan yang lebih lama mungkin menjadi pilihan yang lebih baik.

Penyewa harus mengkaji semula kontrak dengan teliti sebelum menandatangani.

Foto: Istockphoto.com

Seperti mana-mana kontrak, penting untuk membaca cetakan yang baik sebelum menandatangani dan melakukan ke rumah sewa-ke-milik. Dalam kontrak sewa-ke-sendiri, pastikan anda mencari item berikut:

• Adalah perjanjian pilihan pajakan atau pembelian pajakan?
• Harga pembelian rumah atau bagaimana ia akan ditentukan
• Bayaran pilihan dan pembayaran sewa
• Berapa banyak, jika ada, bayaran dan bayaran sewa akan dikira ke arah harga pembelian rumah
• Siapa yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan dan penyelenggaraan apa yang diperlukan
• Sebarang yuran bulanan tambahan, seperti utiliti atau yuran HOA
• Sebarang tarikh akhir pembayaran yang kena dibayar atau jika notis mesti diberikan untuk membeli atau keluar

Jangan takut untuk mendapatkan nasihat daripada peguam hartanah sebelum menandatangani kontrak sewa-ke-milik. Seorang peguam boleh membantu merundingkan barang -barang dalam perjanjian untuk memastikan perjanjian itu adalah sesuatu yang ada dalam kepentingan pembeli.

Berkaitan: 10 kesilapan yang paling biasa dibuat ketika membeli pemandangan rumah yang tidak kelihatan

Rumah sewa ke rumah harus didekati dengan ketekunan wajar yang sama sebagai pembelian tradisional.

Sebelum mengunci di mana -mana rumah, sama ada dengan pembelian tradisional atau menyewa untuk memiliki, pembeli harus meneruskan dengan teliti dengan mengenali sejarah rumah. Contohnya, dengan pembelian rumah tradisional, pembeli biasanya akan meminta pemeriksaan rumah untuk memahami bagaimana fungsi harta benda, jika terdapat sebarang isu utama semasa, dan jenis masalah pemilik yang ada pada masa lalu. Rumah sewa-ke-milik tidak boleh berbeza.

"Sebelum bersetuju dengan harga belian, minta pemeriksa rumah menilai harta itu dan minta pemiliknya menampung kosnya," kata Wesley Willoughby, pakar hartanah dengan Benchmark Realty, LLC, di Nashville.

Sebagai tambahan kepada pemeriksaan rumah, penyewa harus mempertimbangkan untuk mendapatkan penilaian rumah, jika penilaian belum dirancang dalam kontrak. Penilaian akan menilai berapa banyak rumah yang bernilai dan memberi panduan mengenai harga pembelian yang berpatutan.

Walaupun perjanjian sewa-ke-sendiri boleh menjadi pilihan bagi pembeli yang mungkin belum memenuhi syarat untuk gadai janji tradisional, memilih harta yang betul dan merundingkan syarat-syarat perjanjian itu sama penting.