Diselesaikan! Apakah insurans gadai janji, dan bagaimana ia berfungsi?

Foto: Depositphotos.com

S: Ejen hartanah saya membantu saya membuat anggaran untuk pembelian rumah pertama saya dan menegaskan bahawa saya memasukkan kos insurans gadai janji. Saya mempunyai kredit yang sangat baik, jadi mungkin saya tidak memahami bagaimana insurans gadai janji berfungsi. Adakah saya memerlukannya? Apa yang sebenarnya dilakukan?

A: Ejen hartanah anda bijak untuk menggalakkan anda memasukkan insurans gadai janji dalam pelan belanjawan anda-tidak kerana anda benar-benar memerlukannya, tetapi kerana anda tidak akan pasti sehingga anda menyelesaikan anggaran anda dan mengetahui jenis pinjaman anda Saya akan ambil. Tetapi jangan tersinggung atau mengambilnya keperluan insurans gandaan secara peribadi tidak semata-mata berdasarkan kredit anda, dan dalam beberapa kes, keperluan tidak berkaitan dengan kredit sama sekali. Tetapi apakah insurans gadai janji?

Walaupun istilah "insurans gadai janji" terdengar seperti jenis polisi lain yang mungkin anda pegang, seperti insurans pemilik rumah, insurans kesihatan, atau insurans auto, ia tidak sama. Dasar -dasar tersebut bertujuan untuk melindungi anda secara kewangan sekiranya anda mengalami kecurian atau bencana, menjadi sakit, atau terlibat dalam kemalangan kereta. Mereka membayar balik pemegang polisi untuk perbelanjaan berkaitan yang disebabkan oleh peristiwa yang dilindungi. Insurans gadai janji tidak melindungi peminjam; ia melindungi pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman pinjaman rumah menentukan peminjam mana yang paling tidak mungkin memungkiri pembayaran gadai janji mereka, tetapi selalu ada risiko kepada pemberi pinjaman bahawa sesuatu akan terjadi dan syarikat gadai janji akan ditinggalkan dengan hutang yang tidak dapat ditemui yang besar. Oleh itu, jika bayaran pendahuluan tidak mencapai standard pemberi pinjaman atau jika peminjam memilih jenis pinjaman tertentu, peminjam mungkin dikehendaki membayar insurans gadai janji, yang menyediakan perlindungan gadai janji untuk pemberi pinjaman. Semasa anda belajar tentang insurans gadai janji, anda akan melihat dua akronim: PMI, yang bermaksud insurans gadai janji swasta, dan MIP, yang bermaksud premium insurans gadai janji. Mereka sama dalam fungsi, tetapi agak berbeza dalam bagaimana mereka dimasukkan ke dalam pinjaman rumah.

Foto: Depositphotos.com

Insurans gadai janji membantu peminjam layak mendapat pinjaman dalam keadaan tertentu sambil melindungi pemberi pinjaman jika peminjam mungkir.

Kebanyakan orang telah mendengar pada satu ketika atau yang lain bahawa mereka perlu mempunyai bayaran pendahuluan 20 peratus dan kredit yang sempurna untuk membeli rumah. Walaupun yang pernah berlaku, harga perumahan kontemporari membuat standard tersebut sukar, jika tidak mustahil, untuk mencapai banyak pembeli. Akibatnya, kebanyakan pemberi pinjaman telah mengurangkan keperluan mereka untuk pinjaman secara keseluruhan, dan kerajaan persekutuan, negeri, dan tempatan telah melaksanakan program untuk membantu pembeli yang kurang berkelayakan masuk ke rumah lebih cepat lebih tinggi kadar pemilikan rumah adalah baik untuk ekonomi, dan Kerajaan mahu menggalakkan orang ramai untuk membeli. Namun, walaupun pemberi pinjaman ingin menawarkan pinjaman kepada pembeli yang datang rapat tetapi tidak cukup memenuhi piawaian pemberi pinjaman, syarikat pinjaman itu mengambil risiko yang luar biasa. Memerlukan peminjam untuk membeli insurans gadai janji melayani dua tujuan: ia membantu pembeli yang mungkin dapat membuat pembayaran mereka tepat pada masanya membeli rumah (walaupun kredit mereka tidak ideal atau bayaran pendahuluan mereka rendah), dan ia meliputi pemberi pinjaman Sekiranya peminjam melakukan lalai dengan menginsuranskan mereka untuk baki pinjaman yang tidak dibayar.

Terdapat beberapa program tempatan yang memberi pinjaman kepada peminjam dengan pembayaran rendah yang tidak memerlukan insurans gadai janji. Program -program ini sering ditadbir melalui bank -bank tempatan dan memerlukan peminjam menjadi penduduk semasa di tempat atau negeri di mana program itu ditawarkan. Ini patut diperhatikan jika ada, kerana wang yang dapat dijimatkan oleh peminjam pada insurans gadai janji dapat mengurangkan masa yang diperlukan untuk membayar gadai janji. Walau bagaimanapun, penting bagi pembeli untuk melihat dengan jelas semua terma pinjaman dan pastikan mereka tidak membayar kadar faedah yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman, yang mungkin menafikan sebarang simpanan.

Terdapat dua jenis insurans gadai janji, dan jenis yang anda perlukan bergantung pada jenis pinjaman yang anda ambil.

Beberapa soalan mengenai insurans gadai janji tidak dapat dijawab sehingga peminjam telah menentukan jenis pinjaman gadai janji yang akan mereka pilih. Sekiranya mereka memenuhi syarat untuk gadai janji konvensional, mempunyai kredit yang besar, dan mendapat bayaran sebanyak 20 peratus daripada kos rumah, mereka mungkin dapat memilih gadai janji yang tidak melibatkan insurans gadai janji sama sekali. Ramai peminjam mempunyai kredit yang besar tetapi tidak dapat menjimatkan bayaran pendahuluan 20 peratus, yang difahami oleh sewa, hutang pinjaman pelajar, dan perbelanjaan lain boleh membuatnya sukar untuk disimpan. Peminjam mereka mesti menunjukkan bahawa mereka akan dapat membuat pembayaran bulanan mereka dan masih mempunyai kusyen yang selesa; Dalam kes ini, mereka boleh ditawarkan pinjaman konvensional dengan kaveat yang mereka beli PMI, atau insurans gadai janji swasta.

Bagi peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah, pendapatan yang lebih rendah secara keseluruhan, atau pembayaran yang sangat kecil, pinjaman FHA mungkin pilihan yang tepat. Pinjaman FHA ditawarkan oleh peminjam dengan kerjasama Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan, yang menjamin pinjaman supaya risiko keseluruhan kepada pemberi pinjaman dikurangkan. Untuk mengimbangi kos program ini, peminjam FHA mesti membayar MIP, atau premium insurans gadai janji.

PMI dimaksudkan untuk peminjam yang mempunyai bayaran pendahuluan kurang dari 20 peratus, dan ia menawarkan empat pilihan pembayaran.

"Zon Keselamatan" bagi pemberi pinjaman adalah apabila nisbah pinjaman-ke-nilai (LTV) adalah 80 peratus atau lebih rendah dalam kata-kata lain, apabila jumlah wang yang terhutang adalah kurang daripada 80 peratus daripada jumlah nilai rumah. Sekiranya peminjam mempunyai skor kredit yang memenuhi keperluan pemberi pinjaman, mereka sering boleh memilih bayaran pendahuluan antara 5 dan 19.99 peratus, selagi mereka sanggup membeli insurans gadai janji swasta. PMI biasanya bekerja di antara 1 dan 3 peratus harga pembelian rumah, dan kos akan ditambah kepada pembayaran gadai janji bulanan setiap bulan sehingga LTV lebih rendah daripada 80 peratus. Pada masa itu, pemberi pinjaman diperlukan untuk membatalkan insurans PMI secara automatik sebagai sebahagian daripada Akta Perlindungan Rumah. Akta ini menyatakan bahawa sebaik sahaja bayaran pendahuluan ditambah dengan jumlah prinsipal pinjaman yang peminjam telah membayar sama dengan 22 peratus daripada harga belian rumah, pemberi pinjaman mesti membatalkan insurans secara automatik supaya peminjam tidak membayar untuk insurans bahawa mereka tidak perlu mempunyai. Manfaat tambahan Akta Perlindungan Rumah Pemilik adalah bahawa pembatalan PMI terikat dengan harga pembelian rumah dan bukan nilai semasa, jadi walaupun harga perumahan telah meningkat dan nilai pasaran sebenar rumah telah meningkat, pembatalan PMI akan berdasarkan apa yang dibayar oleh pembeli. Peminjam boleh menjadi proaktif dan meminta agar PMI mereka dibatalkan apabila ekuiti mereka mencapai 20 peratus, tetapi secara automatik akan dibatalkan pada 22 peratus sebagai selamat.

Terdapat empat jenis PMI. Yang pertama, dan paling kerap digunakan, adalah pmi yang dibayar peminjam. Ini adalah bentuk standard di mana peminjam membayar setiap bulan sehingga mereka mencapai 22 peratus ekuiti, di mana pembatalan PMI berlaku secara automatik. Sesetengah peminjam akan membenarkan pembatalan lebih awal dalam keadaan tertentu; Sekiranya nilai rumah telah berubah dengan ketara, peminjam mungkin dapat menilai dan petisyen pemberi pinjaman untuk melepaskan kewajipan PMI lebih awal. Jika tidak, satu-satunya cara untuk membatalkan PMI sebelum ekuiti yang diperlukan adalah untuk membiayai semula-tetapi berhati-hati untuk memastikan kos pembiakan tidak lebih daripada kos PMI.

Foto: Depositphotos.com

Pembeli yang mempunyai wang tambahan semasa menandatangani dokumen gadai janji mungkin berminat dengan insurans gadai janji tunggal premium. Pilihan ini membolehkan peminjam membayar keseluruhan premium PMI di depan dalam satu pembayaran, dan bukannya menyebarkannya sepanjang pembayaran bulanan. Ini adalah bentuk insurans yang kurang biasa, kerana sebab kebanyakan pembeli memerlukan insurans di tempat pertama adalah kerana mereka tidak mempunyai cukup bayaran untuk mengelakkannya. Dalam beberapa kes, bagaimanapun, peminjam dapat melancarkan kos pembayaran benjolan ke dalam gadai janji itu sendiri sehingga mereka tidak perlu menghasilkan wang tambahan. Manfaat PMI jenis ini adalah bahawa ia mengurangkan pembayaran bulanan, tetapi kelemahannya adalah penting-jika penambahbaikan peminjam atau perlu menjual rumah, pembayaran pendahuluan tidak dapat dikembalikan, jadi peminjam akan kehilangan wang dalam transaksi.

Malah kurang biasa ialah insurans gadai janji pemberi pinjaman. Ini terdengar seperti insurans besar-besaran yang diberi pinjaman pemberi pinjaman seperti yang terbaik! Pada hakikatnya, pemberi pinjaman akan membayar kos premium PMI sebagai pertukaran untuk kadar faedah yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman. Kerana kadar faedah adalah salah satu terma pinjaman, bukan kos tambahan, insurans gadai janji pemberi pinjaman tidak dapat dibatalkan apabila peminjam mencapai 20 peratus ekuiti; Peminjam terjebak dengan kadar faedah yang lebih tinggi sehingga pinjaman dibayar atau mereka membiayai semula. Kerana pembayaran bulanan akan lebih rendah tanpa kos PMI yang ditambah, pembeli mungkin mampu meminjam lebih banyak, dan jika mereka boleh merancang untuk membiayai semula dalam beberapa tahun, ini boleh menjadi pilihan penjimatan wang.

Insurans gadai janji berpecah-premium adalah jenis PMI yang paling biasa, tetapi boleh berguna dalam situasi tertentu. Sekiranya nisbah hutang kepada pendapatan peminjam adalah tinggi, pemberi pinjaman akan melihat dengan teliti jumlah pembayaran bulanan untuk melihat berapa peratusan pendapatan bulanan mereka akan pergi ke arah pembayaran hutang. Meningkatkan gadai janji sebanyak beberapa ratus dolar sebulan dengan PMI yang dibayar oleh peminjam boleh mengakibatkan pemberi pinjaman enggan meminjamkan wang yang cukup untuk membeli rumah. Insurans Gadai Janji Split-Premium adalah sistem yang dikongsi di mana peminjam membayar sebahagian daripada insurans gadai janji di depan-jumlah yang lebih kecil daripada yang mereka bayar dengan PMI tunggal premium, tetapi cukup untuk mengimbangi jumlah premium bulanan, menjaga Kos depan lebih rendah daripada mereka dengan insurans gadai janji tunggal, tetapi mengurangkan pembayaran bulanan.

MIP diperlukan untuk peminjam FHA dan mesti dibayar untuk hayat pinjaman.

Pinjaman FHA mempunyai satu set keperluan yang berbeza daripada program pinjaman lain, termasuk jenis insurans gadai janji yang berbeza. Program Pinjaman FHA direka untuk membantu peminjam dengan pembayaran rendah-serendah 3.5 peratus untuk peminjam dengan skor kredit lebih tinggi daripada 580, dan serendah 10 peratus untuk peminjam dengan skor kredit antara 500 hingga 579. Peminjam gadai janji tradisional biasanya memerlukan skor kredit sekurang -kurangnya 620, jadi program ini sangat membantu pembeli dengan sedikit sejarah kredit atau kredit yang sedang dibaiki. FHA menjamin pinjaman, jadi pemberi pinjaman kurang berisiko-tetapi pertukaran, peminjam mesti membayar MIP.

Foto: Depositphotos.com

MIP serupa dengan PMI, tetapi terdapat beberapa perbezaan kritikal. Pertama, seperti PMI Split-Premium, MIP dibayar dalam dua bahagian: Peminjam akan membayar caj pendahuluan pada penutupan pinjaman, dan kemudian mereka akan membayar premium yang lebih kecil setiap bulan di atas pembayaran pinjaman biasa. Sekiranya peminjam sedang berjuang untuk menghasilkan pembayaran pada penutupan, mereka akan mempunyai pilihan untuk melancarkan pembayaran itu ke dalam jumlah pinjaman, tetapi kemudian mereka akan membayar faedah ke atasnya. Walau bagaimanapun, perbezaan yang paling ketara antara MIP dan PMI ialah MIP tidak dapat dibatalkan. Insurans tidak bergantung kepada berapa banyak ekuiti peminjam yang ada di rumah, atau skor kredit mereka, atau nilai rumah-rumah semata-mata, itu adalah kos yang dibayar oleh peminjam untuk mengimbangi risiko pemberi pinjaman dan FHA ketika mengambil ketika Memperluas pinjaman. Satu -satunya cara untuk membatalkan MIP ialah membiayai semula pinjaman. Jika anda sebelum ini mempunyai pinjaman FHA, ini adalah perubahan; Sebelum tahun 2013, insurans gadai janji ke atas pinjaman FHA boleh dibatalkan apabila ekuiti mencapai 20 peratus, sama seperti PMI. Perubahan itu memudahkan peminjam FHA untuk membayar pembayaran bulanan mereka dengan menurunkannya dengan bayaran pendahuluan, tetapi dikunci dalam pembayaran bulanan untuk hayat pinjaman.

Pinjaman VA dan USDA tidak memerlukan insurans gadai janji, tetapi mereka datang dengan yuran lain yang pinjaman konvensional atau FHA tidak.

Tidak semua program gadai janji memerlukan insurans gadai janji. Beberapa program tempatan dan negeri mempunyai program yang bertujuan untuk pembeli yang mungkin tidak mampu membeli rumah dengan cara yang tidak termasuk insurans gadai janji. Pinjaman VA dan USDA, yang merupakan program persekutuan yang ditadbir melalui U.S. Jabatan Hal Ehwal Veteran dan U.S. Jabatan Pertanian, mempunyai keperluan yang sangat spesifik dan tidak termasuk insurans gadai janji.

Pinjaman VA ditujukan kepada anggota perkhidmatan ketenteraan yang aktif atau bersara dan keluarga mereka. Keadaan pinjaman menangani masalah yang unik kepada anggota perkhidmatan ketenteraan, seperti keperluan yang kerap untuk mengubah lokasi, kadang -kadang tanpa menyelesaikan penjualan rumah sebelumnya, dan tahun -tahun pendapatan dan penjimatan yang telah diberikan oleh anggota tentera perkhidmatan awam. Selalunya, tiada bayaran pendahuluan diperlukan, dan kadar faedah yang menggalakkan boleh diberikan. VA menyokong pinjaman untuk mengurangkan risiko kepada pemberi pinjaman. Walaupun pinjaman VA tidak memerlukan insurans gadai janji, mereka memerlukan apa yang disebut "yuran pembiayaan," yang dibayar pada penutupan gadai janji. Yuran pembiayaan boleh dilancarkan ke dalam jumlah gadai janji, yang boleh meningkatkan kos keseluruhan, tetapi manfaat tidak memerlukan bayaran pendahuluan boleh menjadikan kos keseluruhan yang lebih tinggi sedikit lebih tinggi yang berbaloi.

Foto: Depositphotos.com

Pinjaman USDA ditujukan kepada pembeli sederhana dan berpendapatan rendah yang sanggup membeli rumah di kawasan luar bandar atau kurang maju. Matlamat pinjaman adalah dua kali ganda: USDA ingin meningkatkan kadar homeownership di kawasan -kawasan ini untuk menghidupkan semula bandar -bandar, dan dengan menghapuskan halangan yang sama kepada pemilikan rumah, seperti bayaran pendahuluan yang besar dan keperluan skor kredit yang tinggi, ia menyedari ia dapat menarik pembeli siapa memenuhi syarat -syarat tersebut untuk mengisi dan memperbaiki kawasan luar bandar ini. Akibatnya, pinjaman USDA agak berisiko tinggi untuk peminjam; Peminjam berpendapatan lebih rendah, membuat sedikit atau tidak ada bayaran pendahuluan, mungkin mempunyai kredit yang dipersoalkan, dan program ini memerlukan kadar faedah yang lebih rendah dan tempoh pembayaran balik yang panjang. Kerana USDA menjamin pinjaman, pemberi pinjaman sanggup mengambil bahagian dalam program ini. Tiada insurans gadai janji diperlukan, tetapi serupa dengan pinjaman VA, pinjaman USDA memerlukan yuran pembiayaan. Ia kecil-premium pendahuluan pada masa penutupan adalah 1 peratus daripada jumlah pinjaman, dan kemudian yuran pembiayaan tahunan, yang akan dibayar setiap tahun melalui pembayaran gadai janji bulanan, adalah 0.35 peratus daripada baki pinjaman yang tersisa. Yuran pendahuluan juga boleh dilancarkan ke dalam jumlah pinjaman.

Mengira kos insurans gadai janji dapat memberi anda idea yang lebih realistik tentang anggaran anda ketika membeli -belah untuk rumah.

Terdapat banyak pembolehubah, tetapi berapa banyak insurans gadai janji, sebenarnya? Adalah idea yang baik bagi pembeli untuk berusaha menyelesaikannya semasa mereka menentukan anggaran mereka untuk rumah, kerana ia boleh membuat perbezaan besar dalam pembayaran bulanan, dan memahami kos dapat membantu peminjam membuat keputusan tentang berapa banyak rumah yang mereka dapat beli dan berapa banyak yang mereka mahu tawarkan sebagai bayaran pendahuluan.

Dengan pinjaman FHA, kos MIP akan didasarkan sepenuhnya atas jumlah pinjaman. Pembayaran pendahuluan akan menjadi 1.75 peratus daripada nilai pinjaman. Bayaran bulanan akan ditentukan oleh jumlah wang yang dipinjam dan panjang tempoh pembayaran balik, tetapi jumlah ini akan dimasukkan ke dalam dokumen penutupan dan tidak akan berubah sepanjang tempoh pembayaran balik.

Foto: Depositphotos.com

PMI ditentukan dengan pengiraan yang lebih kompleks. Jumlah pinjaman masih merupakan faktor asas; Secara umum, kos PMI akan jatuh antara 0.22 peratus dan 2.25 peratus daripada jumlah pinjaman. Di mana tanah peminjam dalam julat ini akan berdasarkan skor kredit mereka dan nisbah LTV mereka. Untuk menganggarkan kos insurans, peminjam perlu menentukan nilai harta (bukan kos-nilai, yang ditentukan dari penilaian). Peminjam perlu menentukan apa bayaran pendahuluan mereka dan tolak bahawa dari jumlah yang mereka rancangkan untuk ditawarkan di rumah; ini adalah jumlah pinjaman. Di sinilah ia menjadi rumit: Peminjam perlu memikirkan LTV, yang boleh mereka lakukan dengan membahagikan jumlah pinjaman dengan nilai rumah dari penilaian. Mereka kemudiannya akan membiak nombor itu sebanyak 100 untuk mencari LTV. Sekiranya jumlahnya 80 peratus atau lebih rendah, tidak perlu PMI.

Sekiranya jumlahnya lebih tinggi daripada 80 peratus, peminjam perlu berunding dengan carta peratusan PMI pemberi pinjaman mereka atau kadar PMI. Kebanyakan pemberi pinjaman mempunyai mereka yang ada untuk peminjam untuk mengkaji. Peminjam juga boleh meminta pemberi pinjaman mereka untuk anggaran peratusan berdasarkan skor kredit mereka dan anggaran jumlah pinjaman. Peratusan yang didarab dengan jumlah jumlah pinjaman akan menjadi premium tahunan. Peminjam kemudian boleh membahagikan 12 untuk melihat apakah pembayaran bulanan.

Jika peminjam tidak mempunyai akses kepada peratusan mereka, mereka boleh menggunakan nombor pada hujung yang tinggi dan rendah julat untuk mengira julat mereka sendiri; Mereka boleh melakukan pengiraan ini menggunakan bilangan peratusan 0.22 dan 2.25 untuk melihat kemungkinan tinggi dan rendah. Berdasarkan LTV dan pengetahuan peminjam mengenai skor kredit mereka, mereka dapat mengukur di mana dalam julat mereka mungkin jatuh.

Mengira kos insurans gadai janji boleh membantu peminjam membuat pilihan yang lebih baik tentang berapa banyak yang mereka mampu untuk dibelanjakan di rumah, kerana belanjawan untuk gadai janji bukan hanya mengenai pinjaman itu sendiri; Jumlah pembayaran bulanan akan menentukan betapa selesa peminjam akan dapat mengurus di rumah baru dan menghubungkan terus dengan kemungkinan mereka melupakan. Bayaran bulanan akan terdiri daripada sebahagian daripada prinsipal pinjaman, pembayaran faedah, pemilik rumah peminjam kerana umumnya memerlukan peminjam untuk membawa insurans pemilik rumah untuk melindungi cagaran mereka, dan kebanyakan peminjam lebih suka peminjam membayar insurans pemilik rumah sebagai sebahagian daripada mereka Pembayaran gadai janji bulanan, yang mana pemberi pinjaman akan digunakan untuk membayar premium insurans pemilik rumah-dan PMI atau MIP. Di samping itu, peminjam harus mempertimbangkan anggaran kos utiliti, makanan, pakaian, dan keperluan lain, bersama dengan pembayaran hutang lain. Memandangkan semua kos bulanan dapat membantu mereka mengetahui berapa banyak yang mereka mampu untuk dibelanjakan. Meneka boleh membawa kepada kesukaran yang besar selepas pembelian rumah.

Sebaik sahaja peminjam telah melakukan matematik untuk menganggarkan kos insurans gadai janji mereka dan untuk melihat apa pembayaran gadai janji mereka (termasuk faedah dan kos insurans pemilik rumah terbaik), mereka boleh mula mencari rumah yang mereka suka yang akan sesuai dengan anggaran mereka.