Diselesaikan! Berapa banyak rumah yang saya mampu?

Foto: Istockphoto.com

S: Saya tahu gaya dan saiz rumah yang saya ingin beli, dan kira -kira kejiranan mana yang saya minati, tetapi setelah mencuba kalkulator keterjangkauan gadai janji dalam talian, saya bimbang bahawa anggaran saya mungkin tidak meregangkan untuk mendapatkan rumah saya mahu. Terdapat begitu banyak komponen yang masuk ke kelulusan gadai janji dan belanjawan rumah-banyak rumah yang saya mampu, betul-betul?

Pada: Ini adalah soalan yang hebat, dan anda pasti bukan yang pertama untuk masuk ke dalamnya. Pembeli rumah, terutamanya pembeli rumah pertama, dengan cepat mendapati bahawa membeli rumah adalah gabungan emosi dan kewangan yang kompleks, dan apabila anda meletakkan perkara itu bersama-sama, jawapannya tidak selalu apa yang anda mahukan. Bagi kebanyakan pembeli rumah, soalan itu tidak begitu banyak "berapa banyak rumah yang saya mampu" kerana ia adalah "berapa banyak gadai janji yang saya mampu," kerana sangat sedikit pembeli rumah boleh membeli rumah secara langsung dengan wang tunai, jadi gadai janji akan faktor penentuan pertama di rumah yang anda mampu. Proses menilai keadaan kewangan anda untuk mencipta gambaran yang realistik tentang berapa banyak yang anda mampu untuk dibelanjakan di rumah akan memerlukan pembelajaran sedikit lebih lanjut mengenai proses itu, serta penilaian yang jujur ​​tentang apa yang anda boleh belanjakan semasa meninggalkan kusyen yang cukup untuk hidup hidup anda.

Terdapat empat faktor utama yang menentukan berapa banyak rumah (atau berapa banyak gadai janji) yang anda mampu: pendapatan, rizab tunai, hutang, dan kesihatan kredit.

Foto: Istockphoto.com

Ramai pembeli rumah cuba meneka berapa banyak yang mereka mampu untuk pembayaran rumah bulanan dengan menggunakan pembayaran sewa sedia ada atau kalkulator gadai janji dalam talian yang terlalu mudah. Mereka adalah tempat yang baik untuk bermula, tetapi perbelanjaan bulanan lebih rumit daripada itu. Terdapat empat komponen yang akan menentukan gambaran kewangan penuh. Pendapatan adalah elemen pertama dan paling jelas. Jumlah wang tunai yang datang dalam setiap bulan adalah titik permulaan untuk sebarang pengiraan, kerana ia adalah nombor terhingga; Pendeknya mencelupkan beberapa jenis kredit sekunder (yang tidak dianjurkan), jumlah wang yang masuk adalah jumlah wang yang tersedia untuk keluar untuk menampung mana -mana dan semua perbelanjaan setiap bulan. Komponen seterusnya untuk dipertimbangkan ialah simpanan, atau rizab tunai. Jumlah ini boleh digunakan untuk mengurangkan jumlah gadai janji dengan meningkatkan bayaran pendahuluan di rumah, atau menahan diri sebagai dana kecemasan untuk pembaikan atau pembayaran gadai janji sekiranya berlaku kehilangan pekerjaan. Hutang juga penting untuk dipertimbangkan, kerana pembeli masih perlu membuat pembayaran mengenai perkara seperti pinjaman pelajar atau pinjaman kereta sebagai tambahan kepada pinjaman gadai janji, dan pemberi pinjaman mungkin berhati -hati memberi pinjaman kepada pembeli yang mempunyai banyak hutang. Akhirnya, Kesihatan Kredit Pembeli akan memainkan peranan dalam berapa banyak wang yang diberitahu oleh pemberi pinjaman untuk pembelian rumah; Umumnya, pembeli dengan kredit yang lemah akan mempunyai masa yang lebih sukar untuk mencari pinjaman dan mungkin mempunyai kadar faedah yang jauh lebih tinggi daripada pembeli dengan kredit yang baik atau sangat baik.

Secara amnya tidak dinasihatkan agar pembeli menghabiskan lebih dari 28 peratus pendapatan bulanan kasar mereka untuk perbelanjaan perumahan.

Membeli rumah mahal, tetapi begitu juga tinggal di satu. Pemilik rumah perlu dapat memberikan rumah mereka, mengekalkan dan membaikinya, dan membayar utiliti dan insurans. Tetapi mereka juga perlu mempunyai wang yang cukup untuk makanan, pakaian, pembayaran kereta, perbelanjaan penjagaan kesihatan, perbelanjaan penjagaan kanak -kanak, dan banyak lagi. Keperluan biasa ialah pembayaran bulanan pada gadai janji, yang merangkumi sebahagian daripada prinsipal pinjaman, faedah, cukai, dan insurans (kadang -kadang disebut sebagai piti) mestilah kurang daripada 28 peratus daripada pendapatan kasar peminjam. Itulah sebabnya kebanyakan peminjam tidak akan meluluskan gadai janji yang akan mengakibatkan pembayaran yang akan melebihi jumlah ini dan mengapa sangat penting bagi pembeli rumah untuk menganggarkan perbelanjaan mereka dengan tepat. Lebih baik memilih rumah yang akan diurus untuk tinggal di rumah yang mungkin sesuai dengan imej "rumah impian" tetapi memerlukan perebutan yang berterusan untuk membayar dan menyelenggara.

Foto: Istockphoto.com

Bagi kebanyakan pembeli, jumlah rumah yang mereka mampu bergantung pada berapa banyak syarikat gadai janji yang sanggup meminjamkannya.

Kebanyakan orang tidak mempunyai cukup wang dalam simpanan untuk membeli rumah secara langsung. Malah pembeli rumah yang menjual rumah di mana mereka mempunyai banyak ekuiti biasanya tidak mempunyai cukup untuk membeli rumah sepenuhnya secara tunai, melainkan jika mereka mengecilkan dengan ketara. Oleh sebab itu, kebanyakan pembeli rumah memilih pemberi pinjaman pinjaman rumah dan mengeluarkan pinjaman gadai janji untuk membantu membeli rumah mereka. Ini bermakna bahawa jumlah rumah yang kebanyakan orang boleh membeli bergantung kepada penilaian pemberi pinjaman terhadap situasi kewangan peminjam dan berapa banyak wang pemberi pinjaman yang disediakan untuk ditawarkan. Di samping itu, pemberi pinjaman akan mempertimbangkan nilai rumah, biasanya melalui penilaian. Ini membantu menentukan sama ada harga rumah dibandingkan dengan hartanah lain di kawasan kejiranan, yang penting kerana pemberi pinjaman perlu melindungi pengeluaran kewangannya sekiranya peminjam mungkir dan rumah perlu dijual untuk memulihkan kerugian pemberi pinjaman.

Pemberi pinjaman menentukan jumlah gadai janji dan kadar faedah berdasarkan pelbagai faktor.

Bagaimana pemberi pinjaman memutuskan permohonan pinjaman mana yang baik dan yang tidak? Pertama, peminjam bermula dengan menilai peminjam. Mereka akan memeriksa dengan teliti pendapatan kasar dan skor kredit peminjam, yang akan memberikan gambaran berapa banyak wang yang perlu dilakukan oleh peminjam setiap bulan dan seberapa baik peminjam telah menguruskan wang mereka pada masa lalu. Skor kredit yang baik (biasanya 620 atau lebih baik) memberitahu pemberi pinjaman konvensional bahawa peminjam telah mengendalikan hutang dan kewajipan mereka secara bertanggungjawab. Ini tidak bermaksud laporan kredit perlu bebas cacat. Ramai peminjam mempunyai masalah kecil dalam sejarah kredit mereka, tetapi jika skor keseluruhannya kukuh, mereka lebih cenderung untuk mendapatkan pinjaman, dan terdapat beberapa program untuk membantu pembeli yang masalah kreditnya lebih penting.

Seterusnya pemberi pinjaman akan memeriksa nisbah hutang kepada pendapatan peminjam (DTI), yang merupakan jumlah pembayaran hutang bulanan peminjam yang dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan mereka. Formula ini hanya merangkumi hutang, seperti pinjaman peribadi, pinjaman pelajar, dan kad kredit. Umumnya, pemberi pinjaman ingin melihat DTI yang lebih rendah daripada 45 peratus, dan mengira jumlah itu akan membantu pemberi pinjaman memutuskan berapa banyak peminjam mampu membayar dengan selesa setiap bulan. Mereka akan mengkaji sebarang liabiliti, seperti lien pendapatan atau hartanah, dan aset tambahan yang berpotensi menambah pendapatan jika perlu. Akhir. Jumlah pinjaman dan bayaran pendahuluan akan menjadi kos maksimum rumah pembeli mampu membeli.

Ini tidak bermaksud bahawa pemberi pinjaman akan selalu menawarkan maksimum peminjam berpotensi membayar. Maklumat mengenai laporan kredit telah dipertimbangkan; Sekiranya peminjam telah berjuang untuk memenuhi bayaran hutang pada masa lalu, pemberi pinjaman mungkin menawarkan kurang daripada maksimum. Kadar faedah akan diselaraskan sama. Kadar faedah berdasarkan kadar pasaran utama, tetapi berapa banyak pemberi pinjaman memilih untuk meningkatkan kadar bagi peminjam individu secara langsung berkaitan dengan keyakinan pemberi pinjaman bahawa peminjam akan berjaya membuat pembayaran mereka tepat pada waktunya. Semakin besar keyakinan mereka, semakin rendah kadar. Peminjam yang peminjam melihat sebagai risiko yang lebih tinggi akan diberikan kadar yang lebih tinggi untuk melindungi pelaburan pemberi pinjaman.

Foto: Istockphoto.com

Setiap jenis gadai janji secara berbeza memberi kesan kepada keperluan pembayaran, dan dengan itu berapa banyak rumah yang anda mampu.

Gadai janji tidak satu saiz sesuai dengan semua. Gadai janji konvensional, yang mana kebanyakan orang berfikir ketika mereka mendengar Firman, bertujuan untuk pembeli yang berkelayakan dengan kredit yang baik atau hebat. Kerana kredit yang hebat itu, peminjam gadai janji konvensional boleh meletakkan sekurang-kurangnya 3 peratus daripada harga rumah dan masih ditawarkan kadar faedah yang rendah-tetapi peminjam itu mungkin perlu membayar untuk insurans gadai janji swasta (PMI) sehingga mereka mencapai 20 Tanda ekuiti peratus. Peminjam konvensional boleh memanfaatkan kredit mereka yang baik dan meletakkan lebih sedikit wang sebagai pertukaran untuk pembayaran PMI untuk beberapa tahun pertama, yang berpotensi membolehkan mereka memilih rumah yang lebih mahal. Sebaliknya, jika peminjam konvensional mempunyai dana untuk membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar, mereka dapat mengurangkan pembayaran bulanan mereka secara keseluruhan dan meletakkan lebih banyak pembayaran bulanan mereka ke arah prinsipal pinjaman mereka dan bukannya ke arah PMI.

Program pinjaman lain menawarkan peminjam yang berkelayakan walaupun menurunkan pembayaran. Pinjaman FHA memungkinkan peminjam dengan kurang wang tunai tersedia untuk bayaran pendahuluan dan/atau skor kredit yang lebih rendah untuk membeli rumah. Pinjaman ini dijamin oleh kerajaan persekutuan, yang membolehkan peminjam menawarkan gadai janji kepada peminjam yang mempersembahkan kemungkinan yang lebih besar untuk memungkiri dengan risiko yang kurang kepada pemberi pinjaman. Pinjaman ini membolehkan peminjam dengan skor kredit serendah 580 untuk meletakkan hanya 3.5 peratus sebagai bayaran pendahuluan, dan peminjam dengan skor kredit serendah 500 masih boleh mengeluarkan pinjaman gadai janji jika mereka dapat meletakkan 10 peratus. Peminjam FHA akan membayar premium insurans gadai janji tambahan (MIP) untuk hayat pinjaman mereka, tetapi mereka dapat mengambil pinjaman, yang mungkin tidak dapat dicapai sebaliknya. Pembayaran pendahuluan yang rendah membolehkan peminjam FHA memilih rumah walaupun mereka tidak mempunyai wang tunai untuk membuat bayaran pendahuluan yang besar, tetapi mereka perlu mengambil kira pembayaran MIP yang akan menjadi sebahagian daripada kos bulanan mereka.

Jabatan Hal Ehwal Veteran Amerika Syarikat (VA) menawarkan gadai janji tanpa bayaran pendahuluan, tiada insurans gadai janji, dan kadar faedah yang sangat rendah kepada tugas aktif dan anggota tentera dan keluarga mereka. Pinjaman ini menyokong anggota ketenteraan yang perlu bergerak dengan kerap dan tidak mempunyai peluang untuk menyelamatkan sebanyak tahun perkhidmatan awam, jadi kos gadai janji (selain daripada gadai janji itu sendiri) sangat dikurangkan. Oleh kerana itu, peminjam yang layak untuk pinjaman VA kadang -kadang mampu memilih rumah yang lebih mahal daripada yang mereka mungkin mampu; Dengan bayaran pendahuluan diketepikan dan kadar faedah rendah, mereka boleh meminjam jumlah yang lebih besar.

Akhirnya, untuk membantu pembeli berpendapatan rendah untuk membeli rumah dan untuk meningkatkan penduduk komuniti luar bandar, Jabatan Pertanian Amerika Syarikat (USDA) menyediakan sokongan persekutuan gadai janji untuk peminjam yang berkelayakan di komuniti luar bandar yang ditetapkan tanpa bayaran. Sekiranya pembeli berpendapatan rendah sanggup dan dapat berpindah ke kawasan luar bandar yang termasuk dalam program ini, ketiadaan bayaran pendahuluan dan penerimaan tahap pendapatan yang lebih rendah mungkin membuat pemilikan rumah mungkin apabila ia mungkin tidak mungkin. Program Pinjaman USDA membuat pinjaman yang mungkin untuk pembeli yang mungkin tidak layak untuk gadai janji di tempat lain.

Kos tertentu, seperti insurans pemilik rumah, insurans gadai janji, dan cukai harta benda, boleh menjejaskan berapa banyak gadai janji yang anda mampu.

Ramai pembeli kali pertama terkejut mengetahui bahawa pembayaran gadai janji bulanan mereka terdiri daripada lebih daripada sekadar prinsipal pinjaman dan faedah. Terdapat faktor lain yang perlu dipertimbangkan semasa mengira pembayaran gadai janji bulanan. Hampir semua pemberi pinjaman menghendaki peminjam mereka membawa insurans pemilik rumah, yang melindungi peminjam dan pemberi pinjaman: jika rumah terbakar atau rosak dalam ribut dan peminjam tidak mampu membaiki, mereka mungkin akan memungkiri pinjaman dan pemberi pinjaman tidak akan mempunyai rumah untuk menjual untuk mengimbangi kerugian mereka. Insurans pemilik rumah sangat mengurangkan kemungkinan berlaku ini, jadi pemberi pinjaman mengumpul sebahagian daripada premium insurans tahunan dalam setiap pembayaran bulanan dan memegangnya dalam akaun yang dipanggil akaun escrow. Apabila Rang Undang -Undang Insurans Pemilik Rumah telah kenaan, pemberi pinjaman membayarnya dari akaun itu, memastikan rang undang -undang dibayar tepat pada waktunya dan meneruskan liputan. Konsep yang sama berlaku untuk cukai harta tempatan; Sekiranya pemilik rumah gagal membayar cukai harta benda dan rumah itu dirampas, pemberi pinjaman tidak akan mempunyai jalan keluar. Peminjam akan membayar sebahagian daripada anggaran cukai ke dalam akaun escrow setiap bulan, dan pemberi pinjaman akan membayar bil cukai. Bergantung pada jenis gadai janji dan saiz bayaran pendahuluan, peminjam mungkin membayar premium insurans gadai janji atau pembayaran insurans gadai janji swasta setiap bulan untuk bahagian atau semua istilah pembayaran balik gadai janji mereka.

Nombor ini dapat ditambah dengan cepat. Kadar insurans pemilik rumah dan pembayaran cukai akan berbeza -beza berdasarkan lokasi anda; Ejen hartanah tempatan atau pejabat penilai cukai sepatutnya dapat memberikan pembeli dengan anggaran yang baik dari kos tersebut. Kadar insurans gadai janji berdasarkan peratusan jumlah jumlah pinjaman. Kalkulator keterjangkauan gadai janji, atau "berapa banyak rumah yang saya dapat kalkulator," dapat membantu pembeli melihat apa kos ini akan ditambah kepada pembayaran bulanan, kemudian ambil perhatian itu apabila memutuskan berapa banyak yang mereka mampu untuk meminjam.

Foto: Istockphoto.com

Rumah yang lebih besar cenderung mempunyai kos utiliti dan penyelenggaraan yang lebih tinggi, dan juga lebih mahal untuk diberikan.

Matematik mudah: lebih banyak bilik memerlukan lebih banyak perabot, cat, dan hiasan, lebih banyak bahan api untuk haba dan penyejukan, lebih banyak elektrik, dan lebih banyak kerja. Terdapat lebih banyak bahagian untuk mengekalkan dan membaiki, dan semua cat dan perabot itu memerlukan menyegarkan dan menggantikan secara berkala. Rumah yang lebih besar lebih mahal untuk dimiliki. Apabila mempertimbangkan berapa banyak rumah yang mereka mampu, penting bagi pembeli mempertimbangkan kos jarak jauh, bukan hanya pengeluaran wang tunai dan pembayaran bulanan yang diperlukan. Bergantung pada keadaan, mungkin pilihan yang lebih baik untuk memilih rumah yang lebih kecil yang sedikit lebih mewah atau di kawasan kejiranan yang lebih baik daripada rumah besar yang tidak menawarkan lebih banyak saiznya. Rumah yang lebih kecil mungkin lebih mudah diurus dalam jangka masa panjang.

Setelah diluluskan untuk gadai janji, pastikan anda selesa dengan pembayaran bulanan dan menyesuaikan anggaran anda dengan sewajarnya.

Sebilangan besar ejen hartanah akan mengesyorkan agar pembeli dapat diluluskan untuk gadai janji sebelum mereka mula membeli -belah dengan serius untuk rumah. Kenapa? Ia menjawab soalan "Berapa banyak gadai janji yang boleh saya layak?"Cukup pasti. Preapproval bermaksud bahawa pemberi pinjaman telah memeriksa semua dokumen pembeli dan meluluskan pinjaman. Selagi tidak ada perubahan, pemberi pinjaman bersedia mengeluarkan gadai janji untuk jumlah tertentu dengan syarat tertentu. Ini tidak mengikat bahagian pembeli, tetapi ia menyediakan pembeli dengan kepastian bahawa mereka akan mempunyai pinjaman gadai janji, dan ia membolehkan pembeli memasukkan maklumat tersebut dalam tawaran yang mereka buat di rumah yang mereka ingin beli, yang boleh menjadi insentif yang hebat bagi penjual untuk menerima tawaran tersebut. Di samping itu, Preapproval menjadikan nombornya nyata. Pembeli dapat melihat dengan tepat berapa banyak mereka diluluskan untuk meminjam, melakukan matematik, dan kemudian memutuskan anggaran yang keras dan cepat untuk membeli -belah.

Hanya kerana pemberi pinjaman bersedia untuk menawarkan pinjaman dalam jumlah tertentu tidak bermakna peminjam harus memilih untuk menghabiskan semua wang yang ada. Ini adalah salah satu bahagian paling sukar membeli rumah. Bagi sesetengah pembeli, surat preapproval terasa seperti cek mereka hanya boleh dibelanjakan, tetapi sebenarnya adalah saat untuk melakukan pemikiran yang sukar dan mengerjakan anggaran yang realistik. Sebaik sahaja pembeli mempunyai surat preapproval, mereka boleh membina anggaran yang sangat realistik mengenai pembayaran bulanan. Mereka dapat jumlah pendapatan bulanan dan reg menggunakan jumlah pinjaman maksimum, dan lihat apa yang tersisa. Kalkulator pendapatan bulanan dalam talian secara amnya boleh membantu menyumbang semua perbelanjaan ini. Sekiranya jumlah itu tidak cukup besar untuk menyelamatkan kecemasan dan meliputi beberapa perbelanjaan yang tidak dijangka (kerana pemilik rumah selalu datang dengan perbelanjaan yang tidak dijangka), menyesuaikan angka, mengurangkan jumlah pinjaman sehingga kusyen kewangan setiap bulan selesa. Itulah berapa banyak rumah yang anda mampu.