Diselesaikan! Apakah jenis pinjaman yang berlainan untuk rumah?

Foto: Depositphotos.com

Q: Saya telah menjimatkan sebentar untuk membeli rumah pertama saya, dan baru -baru ini mula melihat pilihan gadai janji. Terdapat begitu banyak produk, dan begitu banyak akronim dan istilah-seperti itu sengaja mengelirukan. Apakah jenis pinjaman untuk rumah yang boleh saya pilih, dan mana yang terbaik untuk saya?

Pada: Sekiranya anda baru ke pasaran membeli rumah, medan gadai janji kelihatan sangat menggembirakan, tetapi dengan sedikit bacaan dan penyelidikan, anda akan bercakap bahasa pinjaman rumah lebih cepat daripada yang anda fikirkan. Istilah "gadai janji" menunjukkan bahawa ada satu produk pinjaman yang semua orang mendapat ketika mereka membeli rumah, tetapi hakikatnya ada banyak jenis pinjaman untuk pembelian rumah. Bergantung pada kedudukan kewangan anda dan jenis rumah yang anda beli, anda mungkin dapati satu atau lebih produk untuk dibandingkan sebelum anda mencari pinjaman yang sesuai untuk keadaan anda. Memecahkan produk yang berbeza mungkin kelihatan seperti membaca bahasa yang berbeza, tetapi tidak lama lagi anda dapat memberitahu perbezaan antara FHA dan USDA dan FICO seperti pro supaya anda dapat memilih jenis pinjaman gadai janji terbaik untuk anda.

Terdapat dua jenis pinjaman konvensional (juga dipanggil gadai janji konvensional). Pinjaman konvensional sangat sesuai untuk pembeli rumah yang stabil dari segi kewangan dengan sekurang -kurangnya 3 peratus pembayaran.

Pinjaman konvensional adalah apa yang difikirkan oleh kebanyakan orang ketika mereka mempertimbangkan untuk mengeluarkan gadai janji di rumah. Ini adalah pinjaman rumah asas di mana peminjam meletakkan peratusan harga rumah sebagai bayaran pendahuluan dan meminjam selebihnya dari pemberi pinjaman, dengan pelan pelunasan yang dipetakan untuk membayar kembali baki dan faedah lebih dari 15, 20, atau 30 tahun (beberapa peminjam mungkin mempunyai istilah yang lebih fleksibel). Perbezaan yang paling penting antara pinjaman konvensional dan gadai janji lain ialah pinjaman konvensional tidak disokong atau diinsuranskan oleh kerajaan persekutuan, jadi mereka membawa sedikit risiko kepada pemberi pinjaman. Walaupun pada umumnya mereka kos sedikit kurang dari masa ke masa daripada pinjaman lain, anda perlu mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh untuk memenuhi syarat dan mungkin perlu menambah kos insurans gadai janji swasta (PMI) sehingga anda telah mencapai ambang pembayaran tertentu. Pinjaman konvensional dipecah menjadi dua kategori: mematuhi dan tidak sesuai.

Pinjaman rumah konvensional yang memenuhi piawaian tertentu yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan. Ini bermakna bahawa sebaik sahaja pinjaman anda ditubuhkan, ia akan memenuhi syarat untuk dibeli oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, dua orang servis pinjaman besar yang menawarkan kestabilan dan keselamatan di pasaran gadai janji, dan bukannya dijual kepada pelbagai bank dan peminjam lain di seluruh negara. Pinjaman yang sesuai boleh digunakan untuk membeli kediaman utama, rumah kedua, atau sewa atau hartanah pelaburan, jadi mereka lebih fleksibel dalam hal ini daripada beberapa pinjaman yang diinsuranskan federal yang mengehadkan apa yang boleh anda beli. Jumlah maksimum yang boleh anda pinjam dengan pinjaman yang sesuai ialah $ 548,250, walaupun di beberapa daerah dan negeri yang tinggi atau dalam kes kediaman multiunit, maksimum ialah $ 822,375. Anda perlu meletakkan sekurang -kurangnya 3 peratus daripada kos harta tanah sebagai bayaran pendahuluan, yang bagus untuk pembeli dengan keadaan kewangan yang kukuh tetapi tidak banyak modal, tetapi anda mungkin perlu membayar PMI setiap bulan sehingga Anda telah melunaskan 20 peratus daripada nilai rumah. Sebaik sahaja anda mencapai 20 peratus, anda boleh meminta pembatalan PMI jika pinjaman anda berada dalam keadaan baik. Walaupun dengan PMI, kos keseluruhan anda untuk membeli rumah boleh lebih rendah dengan pinjaman yang sesuai daripada dengan jenis gadai janji yang lain; Pengetahuan bahawa pinjaman boleh diperoleh oleh Fannie Mae atau Freddie Mac menyediakan beberapa sandaran untuk pemberi pinjaman yang boleh mengakibatkan kadar faedah yang lebih rendah. Pinjaman yang sesuai adalah stabil dan agak rendah, dan mereka adalah pilihan terbaik untuk peminjam dengan situasi kewangan yang kukuh dan stabil dan nisbah kredit dan hutang kepada pendapatan yang sangat baik. Anda perlu bersedia untuk mendokumentasikan semua sejarah pekerjaan, laporan kredit dan skor, pendapatan dan aset lain, dan memberikan pengesahan lain yang anda perlukan.

Pinjaman yang tidak sesuai tidak mempunyai sekatan yang sama seperti pinjaman yang sesuai kerana mereka tidak perlu memenuhi keperluan Fannie Mae atau Freddie Mac. Pinjaman yang tidak sesuai boleh diperolehi dalam jumlah pinjaman yang lebih tinggi daripada pinjaman yang sesuai, dan dalam beberapa kes mungkin tersedia (pada kadar faedah yang lebih tinggi dan dengan bayaran yang lebih besar) untuk peminjam dengan kredit yang kurang ideal.

Foto: Depositphotos.com

Pinjaman jumbo sangat sesuai untuk pembeli rumah dengan sedikit kuasa perbelanjaan.

Pinjaman jumbo adalah pinjaman yang tidak sesuai yang membolehkan peminjam menolak melepasi had pinjaman yang sesuai. Pinjaman ini lebih biasa di kawasan di mana harga perumahan lebih tinggi atau di mana rumah lebih besar dan lebih mewah, dan oleh itu lebih mahal. Pinjaman ini jatuh ke dalam kelas mereka sendiri, dan hasilnya dapat ditawarkan pada kadar faedah yang setanding dengan pinjaman-jika peminjam dapat memenuhi syarat peminjam, yang cenderung lebih menuntut daripada pinjaman yang lebih kecil. Anda perlu mempunyai skor FICO sekurang -kurangnya 700 dalam kebanyakan kes untuk dipertimbangkan untuk pinjaman jumbo. Nisbah hutang kepada pendapatan anda perlu rendah, dan anda harus mengharapkan untuk menghasilkan bayaran lebih tinggi daripada purata 10 hingga 20 peratus. Pinjaman ini sesuai untuk pembeli yang perlu meminjam jumlah dolar yang lebih besar daripada pinjaman yang sesuai akan dibenarkan dan yang mempunyai kredit yang sangat baik dan nisbah hutang kepada pendapatan yang rendah.

Terdapat pinjaman yang diinsuranskan kerajaan yang dapat membantu lebih ramai orang membeli rumah: pinjaman FHA, pinjaman USDA, dan pinjaman VA-tetapi pembeli mesti memenuhi kriteria tertentu.

Selama bertahun -tahun, homeownership terhad kepada mereka yang cukup kaya untuk menjimatkan pembayaran yang besar sementara masih dapat membayar sewa. Apabila harga perumahan meningkat, ini menjadi kurang dan kurang dicapai untuk banyak orang. Walaupun kerajaan persekutuan tidak langsung meminjamkan wang untuk pembelian rumah, ia melihat homeownership sebagai menyediakan kestabilan untuk komuniti dan keluarga, dan berusaha untuk membuat impian homeownership tersedia untuk lebih banyak orang. Akibatnya, kerajaan membangunkan dan menjamin beberapa jenis pinjaman rumah untuk membantu pembeli dengan wang tunai yang kurang siap untuk bayaran pendahuluan atau kredit yang tidak sempurna masuk ke rumah yang mereka dapat terus melabur, dan bukannya terperangkap dalam kitaran penyewaan yang tidak berkesudahan.

Pinjaman FHA disokong oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan. Bertujuan untuk membantu pembeli yang tidak berkelayakan yang tidak berjaya menjimatkan pembayaran besar atau mereka yang kreditnya rata-rata (tetapi tidak baik), pinjaman FHA sering dilihat sebagai produk pinjaman pembeli rumah pertama kerana mereka membantu mereka yang tidak mempunyai rumah yang ada untuk dijual. Pinjaman FHA memerlukan skor FICO sebanyak 580, yang lebih rendah daripada 620 yang diperlukan untuk banyak program lain, jika peminjam boleh menawarkan bayaran pendahuluan 3.5 peratus. Bagi peminjam yang boleh meletakkan sekurang -kurangnya 10 peratus, skor serendah 500 dapat diterima. Satu perkataan amaran bagi mereka yang mempunyai kurang daripada 10 peratus sebagai bayaran pendahuluan: pinjaman FHA memerlukan pembayaran tambahan setiap bulan atas pinjaman rendah pembayaran rendah yang serupa dengan PMI, tetapi ia tidak dapat dibatalkan dan akan tetap ada untuk kehidupan pinjaman. Satu -satunya cara untuk menghapuskan pembayaran tambahan adalah untuk membiayai semula pinjaman setelah anda membina ekuiti yang cukup.

Untuk menggalakkan pembeli rumah untuk menetap di kawasan luar bandar, Jabatan Pertanian Amerika Syarikat (USDA) menyokong pinjaman untuk pembeli sederhana atau berpendapatan rendah yang sanggup membeli rumah di kawasan yang ditetapkan yang berada di luar jalan yang dipukul. Pinjaman ini mempunyai had pendapatan dan boleh didapati tanpa bayaran pendahuluan sama sekali untuk peminjam dengan pendapatan rendah. Bagi pembeli dengan fleksibiliti untuk berpindah, pinjaman USDA boleh menjadi peluang yang luar biasa untuk membuat permulaan yang baru di rumah baru di tempat baru, selalunya bagi mereka yang tidak mampu untuk menjadi pemilik rumah.

Ramai anggota tugas aktif dan veteran tentera telah memberikan tahun-tahun penting untuk berkhidmat di Amerika Syarikat. Ahli tugas aktif mungkin sering perlu bergerak, menjadikannya sukar untuk membangunkan kredit yang stabil dan berpotensi meninggalkan rentetan gadai janji jangka pendek yang lebih pendek ketika mereka bergerak dari penggunaan ke penempatan. Untuk meringankan ketegangan kewangan pemilik rumah kepada mereka yang telah berkhidmat atau berkhidmat, Jabatan Hal Ehwal Veteran Amerika Syarikat menawarkan gadai janji yang fleksibel ahli perkhidmatan dengan kadar faedah yang rendah, tidak ada pembayaran, dan tidak ada PMI. Kos penutupan pada gadai janji VA dihadkan supaya tidak menggembirakan. Terdapat yuran pembiayaan kecil yang dikenakan ke atas gadai janji VA untuk mengekalkan kos keseluruhan program, tetapi bayaran itu boleh dilancarkan ke dalam gadai janji, menjaga kos pendahuluan membeli rumah rendah.

Program-program ini direka untuk membantu lebih ramai orang menjadi pemilik rumah, dan semua memerlukan demonstrasi bahawa peminjam akan dapat membuat pembayaran dan usaha yang baik di pihak peminjam untuk berbuat demikian. Program yang diinsuranskan kerajaan membuang beberapa halangan yang mungkin berdiri di jalan lebih banyak keluarga menjadi pemilik rumah dalam keadaan baik.

Gadai janji kadar tetap pembayaran gadai janji bulanan anda.

Semua gadai janji datang dengan minat; Malah, jumlah kos faedah boleh menjadi salah satu nombor yang paling menakjubkan pada dokumen penutup gadai janji, terutamanya untuk pembeli rumah pertama kali. Gadai janji kadar tetap mempunyai kadar faedah yang ditetapkan yang ditentukan pada masa pinjaman diluluskan dan tetap sama untuk hayat pinjaman. Kadar tetap memberikan kestabilan dan keselamatan untuk peminjam: pembayaran bulanan akan tetap sama untuk 15, 20, atau 30 tahun yang diperlukan untuk membayar gadai janji, dan jika kadar faedah agak rendah pada masa pembelian rumah, tetap -Rate Gadai janji dapat melindungi pembeli dari perubahan pasaran. Sebaliknya, jika kadar faedah middling atau tinggi pada masa pembelian, peminjam kemudian dikunci ke kadar yang lebih tinggi selama bertahun -tahun dan mungkin akan membayar lebih banyak sepanjang hayat pinjaman.

Foto: Depositphotos.com

Gadai janji kadar laras adalah bergantung kepada pasaran.

Gadai janji kadar laras menawarkan kadar faedah tetap yang rendah untuk beberapa tahun pertama pinjaman, dan kemudian pada titik yang telah ditetapkan, kadar beralih ke kadar faedah fleksibel yang berbeza dengan pasaran kadar faedah. Gadai janji ini dapat menjadikan beberapa tahun pertama pemilikan rumah jauh lebih murah daripada mereka yang mempunyai kadar tetap yang lebih tinggi. Masalah boleh timbul, bagaimanapun, apabila tempoh awal berakhir: jika kadar faedah sangat tinggi, pembayaran gadai janji bulanan boleh tiba -tiba menjadi jauh, jauh lebih tinggi. Sekiranya peminjam tidak berada dalam kedudukan untuk membiayai semula pinjaman pada ketika itu, dan pembayaran tidak dapat dikendalikan, mungkir pinjaman dapat dihasilkan dan impian pemilik rumah dapat menjadi mimpi ngeri.

Bagi peminjam yang selesa dengan sedikit risiko, gadai janji kadar laras boleh mengakibatkan penjimatan yang besar ke atas pembayaran faedah sepanjang hayat pinjaman. Pembeli rumah yang merancang untuk tinggal di rumah selama beberapa tahun juga boleh memberi manfaat yang besar dari kadar tetap rendah awal. Tetapi risiko adalah nyata: jika anda merancang untuk memanfaatkan kadar awal yang rendah dan kemudian menjual atau membiayai semula tetapi harga rumah membuat peralihan secara tiba -tiba, anda mungkin mendapati diri anda tidak dapat melakukan sama ada, dan kemudian anda mungkin terjebak dengan pembayaran anda tidak mampu.

Pinjaman faedah sahaja sesuai untuk pembeli rumah dengan peningkatan pendapatan.

Sebilangan besar pembayaran gadai janji dibahagikan kepada satu bahagian yang digunakan untuk pengetua pinjaman dan satu bahagian yang digunakan untuk kepentingan. Dengan kebanyakan gadai janji, sebahagian besar pembayaran awal digunakan untuk faedah, dan sebahagian kecil digunakan untuk prinsipal, baki yang beransur -ansur beralih ke arah prinsipal sepanjang tempoh pembayaran balik pinjaman. Ini melindungi pemberi pinjaman daripada kehilangan pendapatan mereka atas pinjaman. Yang dimaksudkan untuk peminjam yang mungkin baru saja bermula dalam karier mereka atau mengharapkan untuk memajukan, pinjaman faedah sahaja mempunyai pembayaran yang semata minat. Anda perlu merancang lebih awal untuk bersedia untuk pembayaran yang lebih besar apabila mereka memulakan dan mempersiapkan idea bahawa anda tidak akan membina ekuiti di rumah anda untuk beberapa tahun pertama. Walau bagaimanapun, pinjaman faedah sahaja adalah cara terbaik untuk mengurangkan pembayaran awal, dan jika anda merancang untuk membiayai semula atau menjual sebelum pembayaran faedah sahaja, pinjaman ini dapat menjimatkan jumlah yang besar.

Terdapat pinjaman untuk tujuan tertentu dan jenis rumah-bukan hanya untuk membeli rumah: pinjaman rumah mudah alih, pinjaman pengubahsuaian, dan pinjaman pembinaan rumah.

Pinjaman rumah bukan hanya untuk membeli rumah secara langsung; Ada masa lain yang mungkin anda perlukan untuk meminjam. Mungkin anda telah menemui rumah yang anda suka tetapi perlu mengubahsuai untuk menjadikannya boleh dihuni, atau anda telah menemui tanah dan ingin memulakan pembinaan rumah dari awal. Atau anda lebih suka rumah mudah alih, yang paling gadai janji biasa mungkin tidak akan ditutup. Ada pinjaman untuk setiap situasi ini, dan banyak lagi.

Untuk memenuhi syarat untuk pinjaman rumah, rumah mudah alih atau pembuatan mesti memenuhi keperluan yang akan diklasifikasikan sebagai hartanah. Untuk mencapai klasifikasi ini, rumah mudah alih atau pembuatan mestilah sekurang -kurangnya 400 kaki persegi dan dipasang pada asas tetap. Ia juga mesti dikenakan cukai sebagai harta tanah di bidang kuasa di mana ia berada. Sekiranya rumah mudah alih atau pembuatan yang anda ingin beli memenuhi keperluan ini, beberapa pemberi pinjaman akan menawarkan pinjaman yang sesuai untuk pembelian rumah mudah alih atau dihasilkan, sementara yang lain tidak. Pinjaman FHA, VA, dan USDA boleh digunakan untuk membiayai rumah mudah alih dan perkilangan yang memenuhi keperluan hartanah. Pinjaman ini akan mempunyai parameter yang berbeza berdasarkan usia dan keadaan rumah, sebagai rumah mudah alih menyusut dari masa ke masa, sedangkan rumah tradisional meningkat nilai. Sebaliknya, jika rumah mudah alih mempunyai roda atau pemilik membayar yuran ke Jabatan Kenderaan Bermotor, bangunan itu diklasifikasikan sebagai kenderaan dan tidak boleh dibiayai melalui proses gadai janji tradisional. Terdapat produk pinjaman FHA dan peribadi yang boleh didapati untuk membiayai rumah mudah alih di luar produk gadai janji tradisional.

Pinjaman untuk meningkatkan rumah anda sekarang dalam beberapa bentuk. Pertama, anda boleh menggunakan ekuiti yang telah anda bina di rumah anda yang ada sebagai cagaran dan mengambil pinjaman ekuiti rumah. Pinjaman ini kadang -kadang disebut sebagai gadai janji kedua, kerana pada dasarnya mereka membenarkan anda meminjam ke atas bahagian rumah anda yang telah anda bayar semasa anda masih membayar pemberi pinjaman gadai janji anda untuk bahagian yang anda tidak mempunyai. Pinjaman Ekuiti Rumah boleh menjadi cara yang efektif dan fleksibel untuk membayar pengubahsuaian rumah yang sudah anda miliki.

Pinjaman Peribadi juga merupakan pilihan untuk proses ini, dan jika kredit anda baik dapat mengakibatkan pembiayaan lebih cepat, kerana mereka tidak memerlukan proses carian dan penilaian tajuk yang sering dimasukkan dalam pinjaman ekuiti rumah.

Sekiranya anda telah menemui sebuah rumah yang anda suka membeli yang memerlukan pemulihan yang serius, ada pilihan gadai janji yang disebut pinjaman pemulihan atau pengubahsuaian. Terdapat dua versi: Satu ditawarkan oleh FHA dan dipanggil pinjaman 203k, dan yang lain ditawarkan oleh Fannie Mae dan merupakan sebahagian daripada program gaya homestanya. Masing -masing mempunyai keperluan yang sedikit berbeza dan tahap fleksibiliti. Kerja -kerja ini sama dengan gadai janji tradisional, tetapi nilai rumah adalah berdasarkan nilai yang diubahsuai, bukan pada nilai pasaran rumah seperti. Ini membolehkan pembeli meminjam lebih daripada nilai semasa rumah untuk membiayai pengubahsuaian, dengan matlamat rumah menjadi cagaran yang sesuai untuk nilai pinjaman selepas rumah diubahsuai. Pemberi pinjaman yang mengeluarkan pinjaman 203K akan memantau kemajuan pengubahsuaian untuk melindungi pelaburan mereka, yang mengurangkan risiko keseluruhan mereka. Pinjaman pengubahsuaian hanya tersedia di kediaman utama.

Akhirnya, ada pilihan bagi mereka yang telah menemui sebidang tanah dan ingin membina rumah mereka sendiri dari bawah. Pinjaman pembinaan adalah pinjaman jangka pendek yang boleh digunakan untuk menampung bahan, buruh, dan permit untuk membina kediaman. Kos harta itu sendiri juga boleh dilancarkan ke dalam pinjaman seperti ini. Pinjaman ini biasanya dikeluarkan secara ansuran kerana kerja selesai. Terdapat tiga jenis pinjaman pembinaan, dan yang betul akan bergantung kepada anggaran projek dan garis masa, bersama dengan penilaian kadar semasa. Pinjaman pembinaan-ke-kekal bermula sebagai pinjaman pembinaan kadar laras. Setelah pembinaan selesai, pinjaman akan ditukar kepada gadai janji kadar tetap tradisional. Pinjaman pembinaan sahaja adalah jangka pendek; Mereka bertahan selama proses pembinaan pada kadar laras dan mesti dibayar atau dibiayai semula sebaik sahaja pembinaan selesai. Pilihan ketiga dipanggil pinjaman pemilik pembina. Sekiranya anda merancang untuk menjadi kontraktor umum untuk projek bangunan rumah anda, anda boleh mengambil pinjaman khusus untuk pembinaan yang akan dibayar dari masa ke masa. Pinjaman pembina pemilik sukar diperoleh kerana mereka dianggap berisiko tinggi, dan peminjam umumnya perlu menjadi kontraktor umum berlesen profesional untuk memperoleh satu. Skor kredit untuk semua peminjam pinjaman pembinaan mestilah sangat tinggi secara umum pada atau di atas 720-kerana tidak ada apa-apa untuk pemberi pinjaman untuk dijual semula untuk mendapatkan kerugian jika peminjam mungkir sebelum projek selesai.

Foto: Depositphotos.com

Menimbang kesihatan kewangan anda dan pilihan gadai janji anda dapat membantu anda memilih pinjaman terbaik untuk membantu anda membeli rumah.

Dengan pelbagai pilihan untuk membiayai pembelian rumah, anda memerlukan gambaran yang jelas tentang kedudukan anda sebagai peminjam sebelum anda memulakan. Periksa skor kredit dan nisbah hutang kepada pendapatan anda. Tentukan, kira -kira, seberapa banyak yang anda rasa anda boleh membelanjakan bayaran gadai janji setiap bulan (dengan mengambil kira bahawa cukai dan premium insurans pemilik rumah akan menjadi sebahagian daripada setiap pembayaran gadai janji). Menilai berapa banyak yang boleh anda tawarkan sebagai pembayaran pendahuluan. Pertimbangkan program yang mungkin anda dapat mengakses untuk mengurangkan kos keseluruhan anda.

Kemudian mula bercakap dengan peminjam. Mengenai spesifik mengenai kadar dan terma, tanyakan mengenai program yang mungkin baru atau insentif peminjam untuk orang seperti anda. Apabila anda telah mengenal pasti pilihan anda yang paling mungkin, memohon pra-kelulusan: pemberi pinjaman akan memeriksa kredit anda, mengesahkan pendapatan anda, dan memberi anda surat yang memperincikan berapa banyak yang anda boleh meminjam dan melalui jenis program. Kemudian anda boleh menggunakan maklumat ini untuk memilih pinjaman terbaik untuk situasi tertentu anda. Adakah lebih banyak kerja daripada hanya memandu ke bank terdekat atau mengisi permohonan gadai janji pertama yang anda dapati dalam talian? Ya. Tetapi memahami pilihan yang tersedia untuk anda dan mempunyai kesedaran yang mendalam tentang situasi kewangan anda dapat membantu anda memilih pinjaman yang dapat menyelamatkan beribu-ribu dolar sepanjang hayat pemilik rumah anda-dan dapat membantu anda mengetahui bahwa anda mampu membeli lebih selesa daripada yang anda fikirkan.