Diselesaikan! Apa itu pinjaman jumbo?

Foto: Istockphoto.com

Q: Saya dan suami saya berharap dapat membeli rumah baru di kawasan kejiranan mewah. Broker gadai janji kami memberitahu kami rumah yang kami cari mungkin tidak layak untuk gadai janji konvensional dan mungkin memerlukan pinjaman jumbo kerana harganya. Apa itu pinjaman jumbo, dan bagaimana kita mendapatnya?

Pada: Salah satu jenis pinjaman rumah yang paling biasa adalah gadai janji yang sesuai konvensional. Walau bagaimanapun, pinjaman ini hanya tersedia untuk rumah sehingga nilai tertentu. Sifat dolar tinggi tidak akan layak untuk gadai janji yang sesuai konvensional. Pembeli rumah yang berharap untuk membeli rumah mahal yang jatuh di luar had pinjaman konvensional maksimum mungkin dapat memperoleh pinjaman jumbo untuk mendapatkan pembiayaan untuk rumah baru mereka.

Ini boleh membawa kepada lebih banyak soalan, seperti "Apa itu pinjaman jumbo, dan bagaimana ia berbeza dari gadai janji konvensional?"Gadai janji Jumbo menawarkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi untuk pembeli yang berkelayakan dan biasanya dikhaskan untuk rumah yang melebihi had pinjaman konvensional maksimum.

Pinjaman Jumbo direka untuk rumah yang melebihi jumlah pinjaman konvensional maksimum sebanyak $ 647,200 dan tidak memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional bagi setiap Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA).

Banyak rumah untuk dijual berharga dalam had pinjaman yang sesuai. Ini bermaksud pembeli boleh mengeluarkan gadai janji yang sesuai untuk harta itu. Had tepat untuk pinjaman yang ditetapkan ditetapkan setiap tahun oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan. Apabila rumah dijual pada harga yang lebih tinggi daripada had ini, rumah tidak layak untuk gadai janji yang sesuai, dan pembeli mungkin perlu menggunakan gadai janji jumbo untuk membeli rumah sebaliknya.

Jadi apa itu gadai janji jumbo? Juga dipanggil gadai janji yang tidak sesuai, pinjaman jumbo direka untuk rumah yang melebihi had gadai janji yang sesuai konvensional. Sekiranya had pinjaman yang sesuai adalah $ 647,200, peminjam yang ingin membeli rumah $ 800,000 tanpa bayaran pendahuluan yang signifikan perlu memohon pinjaman jumbo.

Walaupun pinjaman jumbo sering menawarkan istilah yang serupa dengan pinjaman yang sesuai, mereka biasanya mempunyai keperluan yang lebih ketat. Pemberi pinjaman pinjaman jumbo mungkin memerlukan peminjam untuk memberikan lebih banyak pengesahan bahawa mereka boleh membayar untuk rumah baru mereka. Di samping itu, pembeli rumah mungkin perlu berbelanja lebih lama untuk memilih pemberi pinjaman gadai janji yang sanggup menawarkan pinjaman jumbo mereka.

Beberapa kawasan kos tinggi mungkin mempunyai had pinjaman yang lebih tinggi, bermakna pembeli di kawasan tersebut mungkin masih dapat mendapatkan pinjaman konvensional walaupun harga jualan rumah mereka lebih tinggi daripada had FHFA.

Terdapat variasi dalam had pinjaman jumbo mengikut negeri. Bahkan boleh berubah mengikut daerah di dalam negeri. Kawasan kos yang lebih tinggi juga mungkin mempunyai had yang lebih tinggi terhadap pinjaman konvensional. Ini bermakna pembeli di negeri atau daerah dengan harga rumah yang lebih tinggi mungkin masih dapat menggunakan pinjaman yang sesuai untuk membeli rumah baru mereka.

Pertimbangkan contoh ini: Terdapat dua rumah yang disenaraikan pada harga yang sama, tetapi di negeri -negeri yang berbeza. Rumah rumah pertama A-berada dalam negeri dan daerah yang kos tinggi. Ia memenuhi syarat untuk pinjaman yang sesuai kerana daerah itu mempunyai had pinjaman yang lebih tinggi. Rumah B, bagaimanapun, tidak terletak di kawasan kos tinggi; Ini hanya rumah mewah di kawasan yang menggunakan had pinjaman yang sesuai dengan FHFA. Walaupun harganya sama untuk setiap rumah, pembeli mungkin memerlukan pinjaman jumbo untuk membeli rumah b.

Di samping menetapkan kawasan kos tinggi, FHFA menggunakan set faktor khas untuk menentukan had pinjaman yang sesuai di luar benua Amerika Syarikat. Hawaii, Alaska, dan pasti.S. Wilayah, seperti Guam, mempunyai had pinjaman yang lebih tinggi daripada kebanyakan negeri di tanah besar. Sama seperti kawasan kos tinggi di benua u.S., Kawasan kos tinggi di negeri-negeri dan wilayah ini mungkin mempunyai had yang lebih tinggi. Contohnya, beberapa bidang Hawaii telah mematuhi had pinjaman yang jauh melebihi standard FHFA.

Tidak seperti gadai janji konvensional, pinjaman jumbo tidak dapat dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, yang menjadikan mereka lebih berisiko untuk peminjam.

Perbezaan utama antara jumbo vs. Pinjaman konvensional adalah keupayaan pemberi pinjaman untuk menjual gadai janji kepada Fannie Mae atau Freddie Mac. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah perusahaan yang ditaja kerajaan (GSE), yang pada dasarnya bermaksud mereka perniagaan yang dikendalikan oleh kerajaan persekutuan. GSE ini direka untuk membantu bank mempunyai wang tunai yang cukup untuk memberi wang kepada orang Amerika yang ingin membeli rumah. Ramai bank dan institusi pemberian pinjaman menjual gadai janji yang berasal dari salah satu daripada GSE ini, yang seterusnya membolehkan mereka membiayai lebih banyak gadai janji.

Pinjaman dianggap "mematuhi" jika ia termasuk dalam keperluan untuk dijual kepada Fannie Mae atau Freddie Mac. Mematuhi pinjaman dijamin oleh GSE dan menurunkan risiko pemberi pinjaman kerana pemberi pinjaman tahu ia boleh menjual pinjaman kepada kerajaan. Sebarang pinjaman yang tidak memenuhi syarat dianggap tidak sesuai dan tidak dapat dijual kepada Fannie Mae atau Freddie Mac. Pinjaman jumbo jatuh di luar keperluan kerana jumlah pinjaman berada di atas had Fannie Mae dan Freddie Mac.

Pemberi pinjaman biasanya memerlukan penilaian tambahan untuk mengesahkan nilai rumah sebelum meluluskan pinjaman jumbo.

Dalam proses pembelian rumah tradisional, pembeli membayar penilaian di rumah yang mereka ingin beli. Penilai bebas melepasi harta benda dan menilai ciri -cirinya dan syaratnya. Umumnya, lebih banyak ciri atau kemudahan akan meningkatkan nilai. Walau bagaimanapun, keadaan dan umur harta juga mempengaruhi nilai penilaian.

Sebagai contoh, rumah dengan tiga bilik tidur sering dinilai lebih tinggi daripada satu dengan dua bilik tidur. Sekiranya rumah 3-bilik tidur lari ke bawah, bagaimanapun, ia dapat dengan mudah menilai lebih rendah daripada rumah 2-bilik tidur yang lebih baru. Penilai juga membandingkan rumah dengan rumah lain untuk dijual atau baru -baru ini dijual di kawasan itu untuk membantu menentukan nilai rumah berhubung dengan pasaran hartanah tempatan semasa.

Pemberi pinjaman gadai janji terbaik berhati -hati untuk mengelakkan pinjaman wang kepada peminjam yang kurang berkemampuan. Di samping itu, peminjam menggunakan proses penilaian untuk melihat apakah harta itu bernilai harga yang diminta di pasaran semasa. Pemberi pinjaman gadai janji Jumbo mengambil lebih banyak risiko daripada menonjolkan peminjam gadai janji, jadi mereka perlu memastikan bahawa harta yang dibeli adalah bernilai jumlah pinjaman. Mereka mungkin meminta peminjam membayar penilaian bebas kedua untuk mengesahkan nilai harta.

Foto: Istockphoto.com

Pinjaman jumbo biasanya tersedia dengan kadar faedah tetap atau berubah -ubah dan dalam pelbagai jangka panjang.

Ramai pembeli rumah terkejut mengetahui berapa banyak pilihan yang mereka ada ketika memilih syarat pinjaman rumah mereka. Gadai janji secara amnya datang dalam pelbagai kadar faedah dan panjang jangka panjang untuk memenuhi keperluan pembeli individu. Peminjam Pinjaman Jumbo sering menawarkan jenis kadar faedah yang sama dan panjang pinjaman.

Gadai janji kadar tetap adalah salah satu jenis pinjaman rumah yang paling popular, baik untuk pembeli rumah yang mencari pinjaman yang sesuai dan jumbo. Dalam jenis gadai janji ini, peminjam membayar kadar faedah tetap, atau ditetapkan untuk tempoh pinjaman. Umumnya, pemberi pinjaman mahupun peminjam tidak dapat mengubah kadar faedah melainkan pinjaman itu dibiayai semula. Ini memudahkan peminjam untuk membelanjakan kos gadai janji mereka dan merupakan pendekatan mudah untuk membiayai pembelian rumah.

Sebilangan pembeli memilih gadai janji kadar faedah yang berubah-ubah dan bukannya kadar tetap. Gadai janji kadar berubah-ubah, atau gadai janji kadar laras (lengan), mempunyai kadar faedah tetap untuk beberapa tahun pertama pinjaman. Selepas tempoh pinjaman awal selesai, pemberi pinjaman boleh menyesuaikan kadar faedah pinjaman, selalunya setahun sekali. Sebagai contoh, lengan mungkin mempunyai kadar faedah 3 peratus untuk 7 tahun pertama pinjaman. Selepas tempoh 7 tahun berakhir, pemberi pinjaman boleh memindahkan kadar faedah ke atas atau ke bawah, bergantung pada landskap kadar semasa. Pembeli yang memilih senjata biasanya berbuat demikian untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah dalam beberapa tahun pertama homeownership, kerana mereka dapat membiayai semula pinjaman mereka (atau bahkan menjual rumah mereka) setelah 7 tahun. Ini boleh menjadi cara yang baik untuk menjimatkan wang ke atas kos faedah jika peminjam merancang untuk menjual rumah sebelum tempoh kadar faedah yang berubah-ubah bermula.

Kerana pinjaman jumbo dilihat sebagai lebih berisiko, mereka cenderung mempunyai keperluan kelayakan yang lebih ketat, seperti skor kredit melebihi 700 dan nisbah hutang kepada pendapatan rendah (DTI).

Skor Kredit adalah nombor tiga angka yang membantu peminjam menilai keupayaan peminjam untuk membayar wang yang mereka pinjam. Beberapa faktor yang berbeza membuat skor kredit, tetapi salah satu yang paling penting ialah sejarah pembayaran. Sejarah pembayaran peminjam memberitahu pemberi pinjaman sama ada mereka mempunyai rekod untuk membayar balik pemberi pinjaman tepat pada waktunya. Peminjam yang membeli rumah yang memenuhi had yang sesuai konvensional mungkin dapat mendapat kelulusan dengan skor kredit yang baik. Beberapa pemberi pinjaman mungkin bekerja dengan peminjam yang mempunyai skor yang lebih rendah untuk membantu mereka membeli rumah.

Peminjam yang ingin membeli rumah dengan pinjaman jumbo, bagaimanapun, sering memerlukan skor kredit jumbo untuk dipadankan. Oleh kerana peminjam pinjaman jumbo tidak dapat menjual pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, mereka mengambil risiko yang lebih tinggi. Mereka mengurangkan risiko ini dengan hanya menawarkan pinjaman jumbo kepada peminjam dengan skor kredit yang sangat baik. Skor kredit yang lebih tinggi sering menunjukkan bahawa peminjam mempunyai disiplin dan dana untuk membayar pinjaman jumbo.

Peminjam faktor lain menggunakan apabila menentukan sama ada seseorang layak mendapat pinjaman jumbo adalah nisbah hutang kepada pendapatan (DTI). DTI peminjam menunjukkan pendapatan mereka berbanding hutang mereka yang lain. Contohnya, seseorang membuat $ 5,000 sebulan dan membayar $ 2,000 sebulan ke arah hutang seperti pembayaran kereta atau pinjaman pelajar. Nisbah DTI mereka adalah 40 peratus. Pemberi pinjaman menggunakan DTI untuk membantu menentukan sama ada mereka harus meminjamkan wang kepada peminjam, tetapi peminjam boleh menggunakan DTI mereka untuk membantu menentukan berapa banyak rumah yang mereka mampu. Walaupun keperluan nisbah DTI berbeza -beza di kalangan peminjam, kebanyakan memerlukan DTI yang lebih rendah untuk mendapatkan pinjaman jumbo.

Peminjam yang mempunyai rizab tunai di bank lebih cenderung untuk memenuhi syarat untuk pinjaman gadai janji jumbo.

Mempunyai skor kredit yang sangat baik dan nisbah hutang kepada pendapatan yang rendah mungkin tidak mencukupi bagi sesetengah peminjam untuk memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo. Ramai peminjam pinjaman jumbo ingin memastikan mereka hanya meminjamkan sejumlah besar wang kepada pembeli rumah yang mampu membayar balik pinjaman. Salah satu cara peminjam memeriksa sama ada peminjam boleh membayar balik pinjaman jumbo mereka adalah dengan melihat rizab tunai dan aset tambahan.

Rizab Tunai adalah sebarang simpanan dan pelaburan yang boleh digunakan oleh peminjam untuk membayar pinjaman jika mereka perlu. Sekiranya peminjam mempunyai banyak wang tambahan dalam akaun simpanan, pemberi pinjaman mungkin lebih bersedia untuk menawarkan pinjaman jumbo mereka. Itu kerana peminjam boleh menggunakan wang tambahan untuk membantu membayar pinjaman jika sesuatu berlaku kepada pendapatan tetap mereka. Contohnya, pembeli ingin membeli rumah dengan pinjaman jumbo sebanyak $ 800,000. Mereka mempunyai kredit yang sangat baik dan DTI yang rendah. Di samping itu, mereka mempunyai akaun simpanan dengan $ 500,000. Sekiranya mereka kehilangan pekerjaan atau keupayaan untuk membuat pendapatan, rizab tunai ini dapat membantu menampung pembayaran pinjaman jumbo sehingga mereka mencari jalan untuk menjual rumah atau menambah pendapatan mereka. Sebilangan peminjam mungkin mempertimbangkan aset lain yang boleh dibubarkan seperti seni halus atau perhiasan mewah-as rizab untuk pinjaman jumbo.

Pemberi pinjaman biasanya memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih tinggi untuk pinjaman jumbo daripada pinjaman yang sesuai konvensional.

Keperluan pembayaran pendahuluan untuk gadai janji biasanya ditentukan dengan mengira nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) harta. Pemberi pinjaman mengira LTV dengan membahagikan jumlah jumlah pinjaman gadai janji dengan nilai yang dinilai harta. Contohnya, penilaian rumah dengan harga $ 900,000. Pembeli mempunyai $ 175,000 untuk meletakkan ke arah pembelian, jadi mereka memerlukan pinjaman jumbo sebanyak $ 800,000. LTV pinjaman adalah kira -kira 80 peratus.

Walaupun tidak ada had pinjaman jumbo seperti yang ada untuk pinjaman yang sesuai, banyak peminjam tidak meluluskan pinjaman jumbo dengan nisbah LTV yang lebih tinggi. Keperluan LTV yang tepat akan berubah mengikut pemberi pinjaman, tetapi ia adalah perkara biasa bagi peminjam pinjaman jumbo untuk memerlukan 80 peratus LTV atau kurang. Ini bermakna peminjam memerlukan sekurang -kurangnya 20 peratus bayaran pendahuluan untuk mendapatkan pinjaman.

Dengan pinjaman yang sesuai, beberapa pemberi pinjaman mungkin bersedia membiarkan peminjam meletakkan sekurang -kurangnya 3 peratus hingga 5 peratus ke atas gadai janji mereka. Pinjaman Jumbo, sebaliknya, sering memerlukan pembayaran sekurang -kurangnya 10 peratus. Ramai peminjam gadai janji jumbo memerlukan lebih banyak lagi, seperti 20 peratus atau bahkan 30 peratus ke bawah, untuk mendapatkan pinjaman. Keperluan pembayaran pendahuluan yang lebih tinggi dari pinjaman jumbo menjadikannya penting bagi peminjam untuk memiliki jumlah wang tunai yang besar disimpan sebelum cuba mendapatkan pinjaman jumbo.

Foto: Istockphoto.com

Gadai janji Jumbo juga mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman yang sesuai tradisional.

Pemberi pinjaman yang menawarkan gadai janji jumbo sering mencari cara untuk mengurangkan risiko mereka, begitu banyak menggunakan kadar faedah yang lebih tinggi untuk pinjaman jumbo. Dengan mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi, peminjam menerima wang yang mereka berikan lebih cepat kepada peminjam. Sekiranya peminjam memungkiri pinjaman mereka selepas 10 tahun, pemberi pinjaman masih dapat mengutip satu dekad caj faedah. Sekiranya pemberi pinjaman telah menawarkan kadar yang lebih rendah, ia akan pulih kurang daripada jumlah yang dipinjamkan.

Bergantung pada pemberi pinjaman, peminjam boleh mengharapkan kadar pinjaman jumbo mungkin hanya sedikit lebih tinggi daripada kadar pinjaman yang sesuai, atau mungkin sebanyak beberapa mata peratusan lebih tinggi. Peminjam boleh menemui kadar gadai janji jumbo semasa dengan menghubungi peminjam pinjaman jumbo. Seperti pinjaman yang sesuai, kadar pinjaman jumbo sering berubah. Pemberi pinjaman mendasarkan kadar pinjaman jumbo mereka pada pasaran kadar faedah semasa.

Sama dengan pinjaman yang sesuai tradisional, kadar tepat pinjaman jumbo juga bergantung kepada peminjam. Faktor yang boleh menjejaskan kadar faedah gadai janji antara peminjam termasuk skor kredit dan aset peminjam. Seseorang yang mempunyai skor kredit yang lebih tinggi dan banyak wang tunai dalam simpanan mungkin layak untuk kadar faedah yang lebih rendah. Dalam keadaan pasaran tertentu, peminjam yang berkelayakan mungkin dapat mencari pemberi pinjaman yang menawarkan kadar yang lebih rendah untuk pinjaman jumbo daripada yang lain yang ditawarkan untuk gadai janji konvensional. Cara terbaik bagi peminjam untuk mencari kadar faedah yang berpatutan atas pinjaman jumbo mereka adalah untuk membeli -belah.

Kos penutupan dan yuran mungkin lebih tinggi dengan pinjaman jumbo daripada pinjaman konvensional.

Kos membeli rumah tidak terhad kepada pembayaran gadai janji bulanan dan bayaran pendahuluan. Peminjam gadai janji juga perlu menampung banyak kos penutupan. Kos Penutup adalah yuran pelbagai yang berkaitan dengan menyediakan dan mendapatkan gadai janji. Bayaran ini umumnya termasuk kos untuk penilaian. Peminjam juga mungkin perlu membayar yuran peguam dan kos berkaitan tajuk lain untuk mengesahkan dan memindahkan tajuk harta itu kepada nama pemilik baru. Akhirnya, kos pengunderaitan dan membuat pinjaman rumah biasanya termasuk dalam kos penutupan.

Pinjaman jumbo selalunya mempunyai kos penutupan yang lebih tinggi daripada gadai janji konvensional kerana hanya ada yang diproses. Sebagai contoh, jika pemberi pinjaman pinjaman jumbo memerlukan penilaian kedua di rumah, peminjam mungkin perlu membayar dua penilaian bukan hanya satu. Ini membantu mengurangkan risiko pemberi pinjaman dengan mengecilkan peminjam yang kurang berkemampuan daripada memohon.

Pemberi pinjaman juga boleh mengenakan kos penutupan yang lebih tinggi dan yuran untuk pinjaman jumbo kerana kos mereka lebih tinggi. Secara umum, pinjaman jumbo memerlukan pengunderaitan manual. Ini bermakna pakar kewangan harus meneruskan permohonan peminjam dan mengesahkan semua dokumen sokongan mereka, seperti maklumat pendapatan atau penyata rizab tunai.

Walaupun kebanyakan pinjaman jumbo wujud di luar program kerajaan, peminjam yang layak mungkin dapat mendapatkan pinjaman jumbo dari u.S. Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA).

Pinjaman jumbo biasanya hanya tersedia sebagai produk pinjaman swasta. Majoriti program yang disokong oleh kerajaan tidak membenarkan pinjaman jumbo. Sebagai contoh, program pinjaman Jabatan Pertanian Amerika Syarikat (USDA) atau Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) mempunyai had jumlah pinjaman maksimum. Walau bagaimanapun, veteran yang berkelayakan, ahli perkhidmatan tugas aktif, dan pasangan tentera tertentu mungkin layak mendapat pinjaman jumbo di bawah program pinjaman rumah Jabatan Veteran (VA).

Program Pinjaman VA membantu veteran dan anggota tentera yang aktif membeli rumah. Program ini mempunyai banyak faedah untuk membantu menjadikan proses pembelian rumah lebih murah untuk veteran. Ciri -ciri biasa pinjaman VA termasuk tiada keperluan pembayaran, sedikit tanpa kos penutupan, dan keperluan peminjam yang lebih rendah untuk mendapatkan pinjaman. Bagi banyak veteran, program pinjaman VA adalah cara yang paling mudah dan paling berpatutan untuk membeli rumah, walaupun harga rumah berada di luar batas pinjaman yang sesuai.

Tidak ada had pinjaman khusus untuk program pinjaman VA. Walau bagaimanapun, peminjam perlu ambil perhatian bahawa VA tidak melakukan pinjaman sebenar. Sebaliknya, VA menjamin sebahagian daripada pinjaman daripada pemberi pinjaman gadai janji swasta. Walaupun VA sendiri tidak mempunyai had pinjaman, peminjam individu mungkin mempunyai had untuk pinjaman VA yang mereka tawarkan. Peminjam yang berkelayakan ingin meminta pemberi pinjaman mereka jika terdapat had pinjaman VA sebelum memohon pinjaman.

Secara umum, pinjaman jumbo adalah pilihan yang baik untuk peminjam yang dapat memenuhi syarat dan siapa yang membeli rumah bernilai lebih tinggi.

Keperluan pinjaman jumbo yang ketat sering membuat pinjaman ini kurang biasa daripada pinjaman yang sesuai. Peminjam biasanya harus mempunyai kredit yang besar, pendapatan tinggi, dan simpanan wang tunai dan aset lain yang besar untuk memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo. Di samping itu, banyak pemberi pinjaman hanya tidak menawarkan pinjaman jumbo, kerana mereka dapat dilihat sebagai berisiko.

Walau bagaimanapun, pembeli rumah yang ingin membeli harta tanah dolar tinggi mungkin ingin mempertimbangkan pinjaman jumbo. Bagi kebanyakan hartanah bernilai tinggi, pinjaman jumbo adalah salah satu cara yang paling mudah bagi pembeli rumah untuk mendapatkan manfaat gadai janji tradisional pada jumlah yang cukup tinggi untuk membeli rumah. Pinjaman jumbo amat berguna untuk pembeli rumah yang ingin membeli harta mewah dengan kemudahan atau ciri yang biasanya tidak dijumpai di kawasan tersebut.

Pinjaman Jumbo mungkin juga memberi manfaat kepada pelabur hartanah. Pelabur sering menggunakan pinjaman jumbo sebagai cara untuk membeli harta pelaburan tanpa menggunakan semua wang tunai mereka di tangan. Tidak kira keadaan pembeli, pinjaman jumbo mungkin sesuai untuk peminjam yang layak untuk mendapatkan harta bernilai tinggi yang tidak memenuhi syarat pinjaman yang sesuai.