Pinjaman konvensional vs. FHA apa perbezaannya, dan mana yang harus anda pilih?

Foto: Depositphotos.com

Semasa proses pembelian di rumah, pilihan gadai janji boleh membingungkan. Nampaknya begitu mudah: pergi ke bank atau memohon secara dalam talian, dapatkan prePproval, membeli rumah, dan kemudian tutup dan masuk ke rumah baru. Apa yang menjadi jelas pada permulaan proses, bagaimanapun, terdapat beberapa jenis pinjaman untuk rumah, serta pelbagai program dan rancangan yang tersedia untuk membantu pembeli mendapatkan tangga harta tanah. Sesetengah daripada mereka boleh diketepikan kerana mereka tidak memohon kepada situasi atau keadaan kewangan pembeli; Sebagai contoh, pinjaman rumah USDA bukan pilihan untuk pembeli yang tidak akan menetap di kawasan luar bandar. Tetapi bagi banyak pembeli rumah, dua pilihan yang paling jelas adalah pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) dan pinjaman konvensional. Di permukaan, program pinjaman ini kelihatan sangat serupa, tetapi butirannya membuat perbezaan besar dalam siapa yang layak dan berapa banyak wang yang dapat disimpan oleh pembeli atau akan dibelanjakan. Memahami perbezaan dapat memudahkan pembeli memilih pinjaman yang tepat untuk keadaan tertentu mereka.

Jadi apa pinjaman konvensional? Pinjaman gadai janji konvensional adalah apa yang difikirkan oleh kebanyakan orang ketika mereka mempertimbangkan untuk mengeluarkan gadai janji untuk membeli rumah. Perumahan adalah mahal, dan sementara pemberi pinjaman akan memegang rumah dan harta sebagai cagaran sekiranya mungkir peminjam, tidak ada jaminan bahawa pemberi pinjaman itu masih tidak akan kehilangan wang sekiranya peminjam mungkir; Terdapat banyak wang di talian. Akibatnya, pemberi pinjaman lebih suka meluluskan peminjam dengan sejarah kredit yang sangat baik, pembayaran pepejal, dan nisbah hutang kepada pendapatan yang positif, kerana secara statistik kemungkinan peminjam itu lebih rendah daripada peminjam yang tidak memenuhi piawaian tersebut. Sebagai peraturan, kebanyakan pinjaman konvensional memerlukan skor kredit sebanyak 620 atau lebih tinggi untuk memenuhi syarat. Standard 20 peratus yang disyorkan bayaran pendahuluan di rumah sebenarnya bukan syarat untuk pinjaman rumah konvensional. Walau bagaimanapun, jika peminjam tidak mempunyai bayaran pendahuluan 20 peratus, mereka akan dikehendaki membayar premium untuk insurans gadai janji swasta (PMI) yang akan meliputi perbezaan jika mereka lalai, menjadikan jumlah pembayaran gadai janji bulanan yang mahal untuk banyak peminjam. Kadar pinjaman konvensional cenderung sedikit lebih tinggi daripada kadar pinjaman yang disokong oleh kerajaan kerana risiko adalah pemberi pinjaman.

Keperluan pembayaran kredit dan pendahuluan melindungi pemberi pinjaman. Masalahnya, pada masa lalu piawaian tersebut menafikan homeownership kepada pemilik rumah. Ramai orang yang tinggal gaji untuk membayar gaji berbuat demikian kerana sewa dan insurans sangat mahal, dan kerana mereka terus meletakkan wang ke sewa setiap bulan, mereka tidak mampu untuk menjimatkan cukup untuk bayaran pendahuluan yang signifikan. Mereka mungkin tertinggal sebulan atau dua dalam pembayaran dan kemudian tidak dapat mengatasi hit ke skor kredit mereka. Peminjam lain mungkin mengalami kesusahan kewangan dan merosakkan kredit mereka dengan ketara. Walaupun mereka telah meningkatkan kredit mereka, membuat wang yang cukup untuk dengan mudah meliputi pembayaran gadai janji, dan mempunyai wang yang disimpan, mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman tradisional kerana sejarah kredit mereka. Program Pinjaman FHA direka untuk membantu peminjam ini. Semasa mempertimbangkan pinjaman konvensional vs. Pinjaman FHA, peminjam dapat menentukan pilihan terbaik untuk mereka dengan mengambil beberapa nombor ke dalam akaun.

Foto: Depositphotos.com

1. Pinjaman FHA, yang disokong oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan, cenderung mempunyai keperluan kelayakan yang lebih mudah untuk dipenuhi, menjadikan pemilik rumah kemungkinan untuk lebih banyak orang.

Untuk memahami FHA vs. Perbezaan pinjaman konvensional, penting bagi pemilik rumah untuk bertanya, "Apakah pinjaman FHA?"Pinjaman FHA telah dibangunkan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan apabila menyedari bahawa beberapa keperluan untuk mendapatkan gadai janji konvensional adalah larangan bagi banyak pembeli rumah yang ditetapkan oleh peminjam sebagai berisiko tinggi. Peminjam ini mungkin mempunyai sejarah kredit yang dikelilingi, atau yang sangat terhad, atau mereka mungkin berada dalam kedudukan di mana kos sewa mereka seperti peratusan besar pendapatan mereka yang mereka tidak dapat menyimpan cukup untuk pembayaran pendahuluan konvensional. Secara tradisinya, pemberi pinjaman melihat peminjam itu terlalu berisiko, kerana tanpa bayaran pendahuluan yang cukup besar, peminjam tidak akan kehilangan jika mereka memungkiri pinjaman. FHA, mengakui bahawa banyak peminjam itu mampu membuat pembayaran bulanan mereka setiap bulan (dan sebenarnya cemas untuk peluang berbuat demikian), membangunkan program pinjaman FHA. Melalui program ini, FHA menjamin pinjaman yang ditawarkan oleh peminjam melalui program ini. Keperluan pinjaman FHA termasuk pembayaran yang lebih rendah, keperluan skor kredit yang lebih rendah, dan beberapa kemudahan lain yang memudahkan pinjaman untuk pembeli rumah yang diharapkan tetapi mengurangkan risiko peminjam dengan menutup kerugian mereka sekiranya peminjam lalai. Program ini membantu orang yang mungkin tidak layak mendapat pinjaman tradisional untuk keluar dari kitaran penyewaan dan masuk ke rumah lebih cepat daripada yang mereka dapat, membantu menambah kestabilan ke pasaran perumahan, menambah ekonomi, dan membantu orang ramai yang ingin bekerja keras dan mengalami kebanggaan homeownership untuk mencapai impian mereka.

2. Keperluan minimum skor kredit untuk pinjaman FHA jauh lebih rendah daripada pinjaman konvensional.

Salah satu petua utama untuk mendapatkan pinjaman rumah adalah mempunyai skor kredit yang baik. Skor kredit standard industri untuk pinjaman konvensional adalah 620 atau lebih tinggi. Menurut keperluan skor kredit pinjaman FHA, pinjaman boleh ditawarkan kepada peminjam dengan skor serendah 500-tetapi ada tangkapan. Semakin rendah skor kredit, semakin tinggi bayaran pendahuluan yang diperlukan, jadi peminjam dengan skor kredit antara 500 dan 579 perlu mempunyai bayaran pendahuluan 10 peratus untuk memenuhi syarat. Dengan skor kredit 580 atau lebih, peminjam FHA mungkin dapat menawarkan bayaran pendahuluan serendah 3.5 peratus daripada jumlah pinjaman. Parameter ini adalah minimum, namun pemberi pinjaman dibenarkan, dalam garis panduan ini, untuk menetapkan piawaian mereka sendiri. Beberapa peminjam pinjaman FHA hanya akan memberikan gadai janji kepada peminjam dengan skor kredit sebanyak 580 atau lebih tinggi. Peminjam yang lebih besar dan bank kebangsaan lebih cenderung mengambil risiko peminjam yang mempunyai skor yang lebih rendah, walaupun bagi peminjam yang membeli rumah di luar negeri.

3. Keperluan pembayaran pendahuluan adalah satu lagi perbezaan utama antara pinjaman FHA dan pinjaman konvensional.

Ramai peminjam mengandaikan bahawa bayaran pendahuluan 20 peratus adalah standard emas membeli rumah-dan dengan cara, itu adalah. Peminjam yang boleh meletakkan 20 peratus daripada harga belian dilihat sebagai risiko yang lebih selamat untuk pemberi pinjaman kerana 20 peratus adalah percuma dan jelas sekiranya pemberi pinjaman perlu merampas. Walau bagaimanapun, 20 peratus sebenarnya tidak diperlukan untuk pembayaran pendahuluan pinjaman konvensional. Malah, peminjam pinjaman tradisional dengan skor kredit yang sangat baik dapat membuat pembayaran lebih kurang dari 20 peratus. Untuk menampung perbezaannya, peminjam yang dibenarkan untuk meletakkan kurang daripada 20 peratus diperlukan untuk membayar insurans gadai janji swasta (PMI). Apakah insurans gadai janji? Ini adalah dasar yang akan meliputi kerugian pemberi pinjaman sekiranya peminjam lalai. Peminjam boleh meminta PMI dikeluarkan apabila mereka mencapai tanda ekuiti 20 peratus, tetapi sehingga pembayaran bulanan mereka mungkin jauh lebih tinggi daripada yang dijangkakan dan pembeli mungkin perlu menurunkan anggaran belanja rumah mereka.

Peminjam FHA pasti dialu -alukan untuk meletakkan 20 peratus jika mereka boleh; ia membeli ekuiti segera, dan bagi peminjam yang mempunyai wang tunai menyelamatkannya adalah pilihan yang baik. Tetapi saiz bayaran pendahuluan adalah, bagi banyak peminjam yang tidak layak, penghalang terbesar tunggal untuk pemilik rumah. Hutang kredit lama, sewa tinggi, dan pembayaran pinjaman pelajar, belum lagi kos keluar untuk rawatan perubatan, menjadikannya sukar bagi banyak pembeli (yang baru bermula dan mereka yang lebih tua juga) untuk mengikis penjimatan yang mencukupi untuk mendekati bayaran pendahuluan 20 peratus yang diperlukan di pasaran panas.

Foto: Depositphotos.com

4. Insurans gadai janji, nisbah hutang kepada pendapatan, dan kadar faedah hanyalah beberapa pertimbangan lain ketika memilih antara pinjaman FHA dan pinjaman konvensional.

Keperluan insurans gadai janji telah berubah sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Sekiranya peminjam menganggap perbezaan antara insurans gadai janji vs. Insurans pemilik rumah, tujuan insurans gadai janji adalah untuk melindungi pemberi pinjaman seperti insurans pemilik rumah melindungi peminjam. Dengan insurans gadai janji, jika peminjam mungkir pinjaman, pemberi pinjaman tidak kehilangan wang. Jadi berapa banyak insurans gadai janji, dan bagaimana ia dibayar? Pemberi pinjaman akan mengkaji koleksi faktor seperti saiz pinjaman, skor kredit, dan nisbah pinjaman kepada nilai (atau berapa banyak wang yang diambil dalam pinjaman berbanding dengan nilai harta) untuk menentukan kadar. Premium untuk insurans gadai janji dibayar sama ada setiap tahun atau, lebih kerap, sebagai tambahan kepada setiap pembayaran gadai janji bulanan. Untuk pinjaman rumah konvensional, insurans gadai janji swasta (PMI) hanya diperlukan jika peminjam membuat bayaran pendahuluan kurang daripada 20 peratus. Apabila ekuiti peminjam di rumah mencapai 22 peratus, PMI dibatalkan secara automatik, dan pembayaran bulanan mereka akan berkurangan.

Pinjaman FHA memerlukan insurans gadai janji yang berbeza. Peminjam yang mempunyai pinjaman FHA sebelumnya mungkin ingat bahawa mereka juga mempunyai PMI bahawa mereka boleh membatalkan apabila mereka mencapai 20 peratus ekuiti, tetapi peraturan itu telah berubah. Semua peminjam FHA kini mesti membayar premium insurans gadai janji, atau MIP. Sekiranya peminjam pada mulanya membuat bayaran pendahuluan sebanyak 10 peratus atau lebih, MIP boleh dibatalkan selepas 11 tahun. Peminjam yang membuat bayaran pendahuluan kurang daripada 10 peratus akan dikehendaki membayar MIP untuk hayat pinjaman. MIP dibayar dalam dua bahagian: yang pertama adalah premium gadai janji di depan, yang boleh dilancarkan ke dalam kos penutupan dan dibayar dengan sebahagian pinjaman, dan kira-kira 1.75 peratus daripada jumlah pinjaman. Peminjam kemudian akan membayar antara 0.45 peratus dan 1.05 peratus daripada jumlah pinjaman setiap bulan sebagai sebahagian daripada pembayaran gadai janji bulanan mereka. Walaupun ini tidak kelihatan seperti jumlah yang besar, peminjam akan ingat bahawa ia adalah untuk kehidupan pinjaman (mungkin 30 tahun), jadi ia menambah. Satu -satunya cara untuk membatalkan MIP atas pinjaman sebelum tanda 11 tahun (jika bayaran pendahuluan adalah 10 peratus atau lebih) atau pernah (jika bayaran pendahuluan kurang daripada 10 peratus) adalah untuk membiayai semula pinjaman FHA ke dalam gadai janji konvensional.

Peminjam mungkin mendengar beberapa syarat hartanah yang mengelirukan seperti nisbah hutang kepada pendapatan (DTI). Ini adalah pengiraan yang digunakan oleh peminjam untuk menentukan sama ada peminjam akan dapat membuat pembayaran gadai janji bulanan dan masih mampu membayar asas seperti makanan, utiliti, dan perbelanjaan kehidupan seharian. Pengiraan DTI tidak penting: manakala peminjam pada mulanya yakin bahawa mereka akan dapat mencubit wang dan memenuhi keperluan, pemberi pinjaman tahu bahawa apabila ada pilihan antara memberi makan keluarga dan membuat pembayaran gadai janji, makan malam biasanya menang, jadi Pemberi pinjaman ingin memastikan peminjam akan mempunyai wang yang cukup untuk membuatnya sepanjang bulan dengan semua kewajipan bertemu. Untuk melakukan ini, peminjam menggunakan pengiraan yang bermula dengan pendapatan preteksi peminjam. Mereka berjumlah jumlah wang yang akan dibelanjakan oleh peminjam untuk semua hutang, termasuk gadai janji, kad kredit, pinjaman pelajar, pinjaman auto, pinjaman lain, dan sokongan anak, kemudian mengira peratusan pendapatan preteksi peminjam yang akan dibelanjakan untuk hutang. Di bawah keperluan pinjaman konvensional, pemberi pinjaman lebih suka bahawa nisbah DTI tidak lebih tinggi daripada 45 peratus pendapatan. Peminjam yang memohon pinjaman FHA boleh mempunyai nisbah DTI sehingga 57 peratus, kerana sokongan FHA pinjaman mengurangkan risiko kepada bank. Adalah penting bagi peminjam untuk mengingati bahawa nisbah DTI tidak termasuk perbelanjaan lain, seperti makanan, pakaian, utiliti, hiburan, yuran sekolah, atau apa -apa selain hutang, jadi sementara pemberi pinjaman mungkin bersedia untuk menawarkan pinjaman yang akan mengakibatkan Nisbah DTI sebanyak 57 peratus, masih merupakan idea yang baik untuk memasukkan angka -angka ini menjadi kalkulator pinjaman FHA untuk menentukan sama ada itu jumlah perbelanjaan bulanan yang boleh didiami.

Bagaimana kadar faedah membandingkan? Kadar faedah dipengaruhi oleh beberapa faktor, termasuk ekonomi dan kadar utama yang ditetapkan oleh Rizab Persekutuan. Umumnya, peminjam konvensional dan FHA menggunakan nombor tersebut sebagai titik permulaan dan mendasarkan pengiraan mereka mengenai pendapatan, skor kredit, nisbah DTI, jumlah asas pinjaman, bayaran pendahuluan, dan nisbah pinjaman kepada nilai. Ingatlah bahawa untuk peminjam, gadai janji adalah mengenai risiko: pemberi pinjaman ingin menghasilkan wang yang menarik dan tidak kehilangan wang melalui mungkir, jadi mereka akan meletakkan nombor bersama -sama, memutuskan risiko atau ganjaran yang berpotensi setiap peminjam mungkin, dan menetapkan kepentingan menilai peminjam individu itu. Secara umum, pinjaman FHA kurang berisiko untuk pemberi pinjaman kerana jaminan persekutuan, jadi walaupun peminjam FHA mungkin risiko keseluruhan yang lebih besar daripada peminjam konvensional, jaminan FHA sering menyebabkan pinjaman yang mempunyai kadar faedah yang lebih rendah secara keseluruhan.

Foto: Depositphotos.com

5. Kedua -dua FHA dan pinjaman konvensional mempunyai had pinjaman, tetapi hadnya lebih tinggi untuk pinjaman konvensional.

Jumlah pinjaman yang diperlukan oleh peminjam akan membimbing pilihan mereka. Had pinjaman FHA adalah lebih rendah daripada pinjaman konvensional, jadi jika perlu bagi peminjam untuk mengambil pinjaman lebih daripada $ 420,680 (atau $ 970,800 di kawasan berharga tertentu), pinjaman konvensional akan menjadi satu-satunya pilihan mereka, kerana FHA tidak akan memberikan pinjaman lebih tinggi daripada had tersebut. Had untuk kebanyakan pinjaman konvensional ialah $ 647,200, yang menawarkan lebih banyak ruang bagi pembeli untuk membeli rumah yang lebih besar atau lebih mahal. Pinjaman konvensional boleh mematuhi atau tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai mesti mematuhi garis panduan tertentu dari segi saiz pinjaman, skor kredit peminjam, dan faktor lain yang ditentukan oleh Fannie Mae, Freddie Mac, dan agensi persekutuan lain. Sebarang pinjaman di atas had pinjaman konvensional dianggap sebagai pinjaman jumbo, yang tidak sesuai dan oleh itu diproses secara berbeza. Dalam kes ini, FHA atau pinjaman konvensional tidak boleh dilakukan. Melihat dengan baik pada harga pasaran rumah di kawasan yang ingin dibeli oleh peminjam akan membantu mereka menentukan pilihan mereka.

6. FHA dan pinjaman konvensional mempunyai standard harta yang berbeza; Penilaian pinjaman FHA lebih ketat, dan peminjam mesti menggunakan dana pinjaman FHA untuk membeli kediaman utama.

Terdapat perbezaan lain antara FHA dan pinjaman konvensional. Jika, sebagai contoh, peminjam berharap untuk membiayai rumah kedua, mereka perlu memohon pinjaman rumah konvensional: pinjaman FHA hanya boleh digunakan untuk kediaman utama dan tidak boleh digunakan untuk membalik rumah atau membeli harta sewa. Adalah mungkin untuk menggunakan pinjaman FHA untuk membeli harta tanah yang mempunyai lebih dari satu unit (sehingga empat) selagi pemilik tinggal di tempat. Sebilangan pembeli suka menggunakan kaedah ini untuk pelaburan hartanah kerana mereka boleh menyewa unit yang mereka tidak menduduki, dan keperluan bayaran dan skor kredit masih lebih rendah daripada pinjaman konvensional.

Sebaliknya, sekatan pinjaman konvensional untuk penggunaan rumah sedikit kurang ketat. Pembeli mempunyai kebebasan untuk menggunakan dana untuk membeli hartanah pelaburan di mana mereka tidak merancang untuk hidup, atau mereka boleh membeli rumah percutian sambilan. Harta yang dibeli mesti hanya mempunyai empat unit perumahan atau lebih sedikit, tetapi pemiliknya tidak akan dikehendaki tinggal di sana.

7. Peminjam boleh membiayai semula sama ada jenis pinjaman, tetapi FHA menyelaraskan pembiayaan semula mungkin mempunyai kos yang lebih sedikit daripada pembiayaan pinjaman konvensional.

Ramai pemilik rumah merasa berfaedah untuk membiayai semula gadai janji mereka pada satu titik atau yang lain, sama ada mereka berharap dapat mengurangkan pembayaran gadai janji bulanan mereka atau beralih ke jenis gadai janji yang berbeza. Sekiranya mereka mempunyai pinjaman FHA, mereka boleh memohon untuk membiayai semula FHA. Terdapat dua jenis refinance yang menyelaraskan: kelayakan kredit dan bukan kredit. Pembiayaan semula kredit akan memerlukan kredit, DTI, dan pemeriksaan pendapatan yang menyeluruh dan paling kerap digunakan jika salah seorang peminjam dikeluarkan dari gadai janji. Pembiayaan semula kelayakan yang tidak kredit jauh lebih cepat kerana pemberi pinjaman mengkaji hanya beberapa faktor, seperti skor kredit.

Kedua -dua jenis FHA Streamline Refinances cenderung melibatkan kos yang lebih sedikit dan kurang pita merah daripada pembiasan gadai janji konvensional. Dalam beberapa kes, misalnya, mungkin dapat dilupakan penilaian rumah. Sesetengah pemberi pinjaman juga boleh menawarkan pilihan "tidak kos", di mana mereka akan menghapuskan kos penutupan di depan dengan sama ada melaksanakan kadar faedah yang lebih tinggi atau melancarkan kos ke dalam pinjaman. Penting untuk diperhatikan bahawa premium insurans gadai janji masih diperlukan setelah melengkapkan penukaran semula untuk pinjaman konvensional adalah satu-satunya cara untuk menghapuskan MIP.

8. Sama ada pinjaman FHA atau pinjaman konvensional adalah sesuai untuk anda bergantung kepada dua faktor utama dalam profil kewangan anda: pembayaran pendahuluan anda dan skor kredit anda.

Dua penentu terbesar tentang jenis pinjaman yang paling bermanfaat untuk peminjam adalah bayaran pendahuluan yang dapat mereka buat dan skor kredit mereka. Kedua -dua nombor ini membimbing segala -galanya: Skor kredit menentukan jenis bayaran pendahuluan yang perlu mereka buat, dan gabungan skor kredit dan bayaran pendahuluan mempengaruhi kadar faedah yang akan tersedia, keperluan untuk PMI atas pinjaman konvensional atau MIP pinjaman FHA, dan jumlah yang akan mereka bayar untuk rumah dari masa ke masa.

Mengisi permohonan pinjaman FHA mungkin pilihan terbaik untuk peminjam dengan skor kredit lebih rendah daripada 620. Walaupun dengan skor lebih tinggi daripada 620, pinjaman FHA boleh menjadi pilihan yang baik untuk peminjam yang melihat pembayaran lebih kecil. Walau bagaimanapun, peminjam yang skor kreditnya sangat tinggi mungkin akan mendapati bahawa pinjaman konvensional lebih murah setiap bulan. Tetapi terdapat banyak pembolehubah, jadi perkara pertama untuk peminjam lakukan ketika mereka mula membandingkan pilihan gadai janji adalah duduk dan menilai gambaran kewangan mereka: apakah skor kredit mereka? Apa DTI mereka? Berapa banyak yang mereka ada untuk pembayaran pendahuluan? Menggunakan kalkulator pinjaman FHA atau konvensional untuk memahami faktor -faktor ini akan menjadikannya lebih mudah apabila peminjam bertemu dengan salah satu peminjam gadai janji terbaik untuk menentukan pilihan yang terbaik untuk keperluan mereka.